城市|这个造出了全国标杆的城市，现在却买不下手二手房

看完苏州楼市，有两大感想！
一是市场很冷淡，冷到不像长三角的城市！
二是房子品质很凑合，凑合到不像长三角城市！
苏州的大逻辑，在前一篇文章中已经说过，没看的朋友可以点击蓝字回顾。
今天是第二篇，苏州市场特点与买房逻辑！

苏州楼市，可以说是当下全国的一股清流。
为什么这么说？
当下全国主流城市，都有愈来愈明显的改善化趋势。
首先就面积段来说，哪怕武汉，我们如此吐槽他的品质，但是人家也想挣改善的钱，新房动辄就是130平起步大平层。
但是苏州楼市，就真的是老老实实在干刚需，不是说有多差，而是平庸没有亮点。除了太湖新城看到成片的大面积，其他各大板块主流都是89-120的纯刚需面积段。
在产品设计上，也是与主流格格不入。在杭州、重庆，随处都是小高层，玻璃幕墙外立面，双阳台，无论是外观，还是实用性都没的说，对城市界面也有很大的提升。
但在苏州，这些反而是少数。在东环上回望园区，映入眼帘的除了大裤衩，就是一片灰蒙蒙、黄不拉几的居住区。同样3w+的地段，在杭州摇号获得的品质感，要比苏州强太多。

园区湖西对比强烈的外立面
楼市刚需化，带来的是改善市场的尴尬。
苏州的地产朋友是这么形容的：核心地段没有好产品，有好产品的，地段又瞧不上。
实地看过之后，也确实如此。园区已经没啥地了，湖西作为园区最早发展起来的核心板块，虽然依旧是高端改善关注的焦点，但是楼龄确实大了。而目前大平层供应充足的地方，却在太湖新城，也不是市场认可的主流。
如果说武汉楼市是缺乏对刚需的尊重，苏州楼市是太过尊重，反而导致不思进取，对改善没有提前规划，导致如今进退两难。
所以，为什么今年苏州的高端改善市场，能走出一波独立上涨行情？湖西和玲珑这些顶级板块，反而是越豪越能涨？
还是因为核心地段的改善产品实在稀缺，而严格的首付杠杆，对于千万级购买力的人群来说，反而影响没那么大，毕竟这是拿来装钱的地方。

这是苏州区别其他市场最大的特点。
未来，这些核心地段的改善产品，还会是区域领涨的标杆，有钱依旧可以买。

当然，这些改善产品的资金门槛也非常高，反而不是市场的关注的重点。
苏州楼市第二特点，就是一核四城的中庸之道，让3w+附近板块争得面红耳赤。
苏州超过4w+的板块，差不多就是园区核心与狮山，这些板块已经是所有苏州人的共识，但遗憾的是这些区域新房供应非常之少，买房大多靠抢，门槛也来到400万以上。
同时，2万以下的刚需板块也极少，苏州大多镇区的价格都已经来到2w，比如相城区的黄埭，美的某项目目前仅剩小洋房在售，价格也是2.1w，只有作为园区刚需外溢的运东，在2w以下还能挑挑。
真正的红海区，就是3w附近的中间地带。
苏州来到3w附近的板块，真的非常之多，大概可以分成两类：
一类是争论不休的3大新城；
一类是实力相当的园区核心外溢。
两类的逻辑有些不同，下面我分开来说说。
先来说说苏州市场目前最火的3大新城。
先亮结论，更看好高铁新城。
因为这是目前3大新城中唯一配套先行的板块，氛围确实不错。并且，高铁新城与园区距离不算远，可以便捷地接受园区的外溢。