过户|二手房交易中的特殊交易方式( 二 ) 合同法

【过户|二手房交易中的特殊交易方式】什么是“借名买房”?
律师解答：自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，无法在房地产中心进行交易过户而借用他人名义买房；也有部分借名人因为其他原因不愿意以自己的名义而借用他人名义买房。上述情况就是典型的“借名买房”，即以父母、子女或者其他人的名义购房并将房屋登记在被借名人名下，而购房款项却由借名人自己支付的购房方式。
法律是否允许~借名买房”?
律师解答：对于借名买房”是否为法律允许，各地法院出台了相应的规定或意见，如2010年12月，北京市高级法院印发《关于审理房屋买责合同纠纷案件适用法律若十问题的指导意见》第15条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可
予支持。但是，该房屋因登记人的债权人査封或其他原因依法不能办理转移，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
从上述规定，可以归纳出如下要点：
(1)如果借名购的是普通商品房，借名人要求更名的，法院一般会支持。
(2)如果借名购的是经济适用住房等政策性保障住房，借名人要求更名的，法院一般不予支持。
(3)借名买房存在被借名人出售、出租、抵押的风险以及因被借名人个人债务被查封、被拍卖的风险。
律师建议：“借名买房”存在法律风险，尽量不要“借名买房”，中介公司更不要建议及配合客户“借名买房”，如果客户自己要“借名买房”也需要做好，以下工作：
(1)一定要与被借名人签订“借名买房”协议，并对双方的权利义务约定清楚。
(2)要求被借名人开专用账户，所有购房款及按揭款均通过该专用支付。
(3)借名人所有购房款均通过银行转账形式支付，并保留转账凭证。
(4)如果借名买的房来在办理货款的，也可以由借名人与被借名人办理抵押登记，将诚借名的房屋抵押给借名人。
房屋买卖不过户，只做“全权委托”公证，对买卖双方存在哪些风险?
律师解答：
一、房屋买卖不过户，只做“全权委托”公证，对卖方存在的风险
(1)因房屋未过户，存在影响卖方重新买房的资格(限购政策区域)的风险。
(2)因房屋未过户，若因卖方债务纠纷或其他纠纷导致交易房屋被查封，存在卖方对买方违约的风险。
(3)因房屋未过户，若因该房屋被再次出售后出现纠纷或重大民、刑事案件，存在被追究法律责任或影响征信的风险。
二、房屋买卖不过户，只做“全权委托”公证，对买方存在的风险
(1)因房屋未过户，存在卖方私自撤销“全权委托”，不配合办理过户的风险。
(2)因房屋未过户，存在房价上涨后卖方以合同就交易主体约定不明要求解除合同的风险。
(3)因房屋未过户，若因卖方债务纠纷或其他纠纷导致交易房屋被查封，存在无法过户的风险。
(4)因房屋未过户，存在卖方一房多卖的风险。