过户|二手房交易中的特殊交易方式合同法

什么是“假赠与真买卖”?
律师解答：房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转给受赠着的行为，所与房屋必须产权无纠纷，赠与的协议必须是赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋是不动产，价值较大，法律要求赠与房屋必须签订书而合同(契约).并到房地产管理机关办理登记过户手续。而“假赠与真买卖”是指买房人因避税费或规避限购政策或其他原因，将自己需买受的房屋，让售房人以赠与的形式将房屋过户给自己以完成实际的房屋买卖交易。
用“假赠与”方式进行的房屋买卖交易行为是否违法无效?
律师解答：从《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征收管理法》)的规定来看，为了偷逃国家税收而给真实的房屋买卖交易冠以“赠与”的名义，违反了国家税收政策，交易属于违法行为，必须承担相应的法律责任。根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
从《合同法》的规定来看，“假赠与真买卖”是恶意串通，损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定的行为。根据《合同法》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同、以合法形式掩盖非法目的订立的合同以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同均属于无效合同。
因此，“假赠与真买卖”是违法行为，且用于规避税费的买卖合同因违反

点击添加图片描述（最多60个字）编辑“假赠与真买卖”对买卖双方均存在哪些交易风险与法律风险?
律师解答：就卖方而言：《合同法》规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人”。由于赠与合同为无偿合同，房产交易过程中，卖方将面临得不到房款的巨大风险。按照赠与合同特有性质，受赠人无须向赠与人支付任何房款，即使事先私下有付款的约定，但如果买方不给卖方支付房款，卖方仍然存在无法通过法律手段要回房款的风险。
就买方而言：
第一，按照赠与合同无偿的特性，赠与方(卖方)无需对房屋的质量或瑕疵承担责任，买方无疑需要承担对房屋使用过程中存在的质量或瑕疵无法追偿风险；
第二，赠与虽是一个诺成合同，即一达成赠与协议即发生法律效力，但赠与的另一特性是随意撤销权，即赠与人可随时随意撤销赠与(法律规定的除外)，赠与方(卖方)可随意反悔，随时撤销赠与合同。因此，买方面临着卖方随时可能反悔违约的风险；
第三，如果交易的房屋最终买方还是要再出售，将交纳更多税费。国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税，买方存在付出远远超过正常交易的税费；
什么是“阴阳合同”?
律师解答：所谓“阴阳合同*、是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不完全(尤其是合同价款)相同的合同，一份是房屋买卖双方之间真实的交易合同即“阴合同”，
一份提供给银行或房管部门的虚假合同即“阳合同”。“阳合同”般都不是双方真实意思表示，而以逃避国家税收或套取银行更高贷款等为目的；“阴合同”则是双方真实意思表示。“阴阳合同”不仅是一种违规行为，甚至是一种严重违法行为，在给当事人带来不当“利益”的同时，也存在巨大的风险。