房源|横盘还涨价？沈阳二手房到底怎么了别墅|楼盘|杨国强

来源：中国房地产报
6月，国家统计局发布了2021年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，其中，沈阳二手房价格指数同比上升了5.9%。沈阳新房价格指数同比上升了4.7%。

通过数据发现，在过去的12个月中，沈阳新房价格整体涨幅不及二手房。
沈阳二手房市场处于何种状态？
2021年初数据显示，沈阳二手房市场挂牌量超过了11 万套。截止到6月25日，贝壳网平台挂出二手房房源达143112套，从5月数据来看，沈阳二手房数量还在持续增加，预测将很快突破16万套。

同样是二手房存量较大的重庆和天津，二手房存量也达到了十几万套，但这两个城市人口基于也相对较大，重庆人口3200万，天津人口1300万。相比重庆和天津来说，沈阳人口900万，二手房存量平均占比要高于以上两个城市。
【房源|横盘还涨价？沈阳二手房到底怎么了】从数据上看，二手房虽然是量价齐涨，但反映在市场上却并不强势。
一名中介从业者告诉采访人员，沈阳目前二手房市场销售的确是不太理想，目前一套房源成交的平均周期是6个月。如果着急卖房子，房主必须要主动降价，房价最好是整个园区最低的，才有可能2个月内快速出手，如果房子有某方面缺陷，成交周期会长达6-8个月，甚至更久。
房主张先生称，自己去年7月在中介挂出的一套房，已经快一年的时间了，至今还没卖出去，看房的人很多，中间也降过价，但始终没有成交。
据统计，目前沈阳商品房存量超33万套，全市去化周期17个月，并不存在新房供不应求的局面。分析人士认为，目前市场处于淡季，新房成交量都很低迷，随着二手房成交量逐步下滑，未来环比上涨的可能性将大大降低。
目前有哪些二手房存在涨价的可能
有沈阳地产专业人士分析称，目前沈阳整体二手房市场处于饱和状态，相对于2017-2018年，沈阳楼市火热的时期，二手房“普涨”的阶段在2018年后就已经到达顶峰。目前二手房分化比较严重，并非所有的优质房源都涨价，涨幅比较明显的，主要取决于以下几种情况。
其一，周边有新项目开盘。有品牌开发商进驻，土地价值提升，带动周边二手房涨价。比如万科、中海进驻曹仲板块后，长白附近二手房都出现了一定程度上涨。
每年沈阳都有大量土地出让，随着土地价格不断上涨，开发商地价基础上，加上建筑成本装修费用，以及提升住宅品质装修成本，其新盘售价往往要高于周边二手房，新盘带动了整个区域房价，相应周边二手房的价格也水涨船高。
其二，地铁开通。地铁能极大改善该区域交通的便利性，导致房价大幅上涨，但这种情况在地铁1、2号线刚建成后的几年比较明显，随着沈阳地铁线路规划逐渐拓展，地铁对房价的影响会逐渐弱。对二手房而言，拉动作用也相对减小。
其三，学区对房价的影响。学区的改善对二手房升值是最明显的，例如，某小区因为划片名校，房价每平方米一夜之间上涨了千元。另外，园区品质提升也是某些二手房涨价的主因，比如更换了品牌物业，相应服务水平提升，也反映在房价上。
据统计，沈阳市各区二手房价上涨态势有很大不同，其中涨幅度最大的是和平区和沈河区，铁西区、大东区相对稳定。

另外，房子的成交与房龄也有直接关系，目前最好卖的是满五年的次新房，其次是房龄在10-15年的，最难卖的是房龄超过20年的“老破小”。中介人士告诉采访人员，“老破小”如果不占学区，即便在繁华地段也很难有涨价空间，不少房源降价都很难卖出去。