金茂换仓|原报道 | 毛利率( 二 ) 一线城市|三四线城市|中国金茂

金茂"地王收割机"的称号便由此而来。
从数据上看，2016年开始，中国金茂的销售额开始步入快车道，从2016年的485亿元、2017年的693亿元，至2018年首次突破千亿，2020年销售额突破2000亿大关至2311亿元。
在这段快速发展期，中国金茂逐渐认识到，在政策调控下，早期冲动拿地所留下的后遗症。
对于一家房企来说，随着严格的限价政策出台，拿高价地需要付出代价沉重，即盈利空间会被不断压缩。
观点地产新媒体了解到，2018年、2019年，中国金茂整体毛利率分别为38%、29%；城市运营及物业开发毛利率则为36%、27%。至2020年，整体毛利率、城市运营及物业开发板块毛利率已下降至20%、18%，均较上年同期减少9个百分点。
而毛利率的持续下降，正与消化以往"地王"项目相关。
2016年-2017年，金茂仍高歌猛进拿下多个地王项目，但随即便遭遇严厉的限价调控，售价无法达到预期，结转该类项目直接导致近两年毛利润的下滑。
方向
不过，伴随着城市运营项目落地，中国金茂似乎逐渐找到属于自己的独特竞争力。
所谓城市运营，便是在一线城市周边，及二三四线城市非主城区进行整体规划开发。这一商业模式对企业要求较高，既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发，又需要企业能够导入产业、资产运营，更需要投入更长的建设周期和资金。
在这一模式中，金茂先进行项目片区的规划，并与政府签订土地开发协议，协助土地一级开发，包括七通一平等工作；其次，公司引入众多房企的同时，自主低价拿地，最终与其他房企共同开发片区；之后公司引入相关资源，促进片区产业升级；最后由金茂进行运营，包括住宅、酒店、商务、商业等业态，促进城市升级。
通过观察得知，在2017年确立城市运营的公司定位后，金茂的城市运营项目便大幅增长，项目数从2017年的9个提升至2020年末的27个，并有多个项目在洽谈之中。今年，金茂预计城市运营项目个数将达到35个。
而城市运营拿地方式推动中国金茂新增土地楼面价持续下降。
和招拍挂一次性交易不同，城市运营项目开发周期较长，而且公司能够为片区导入产业，金茂能够与政府签订协议，长期锁定区域内核心土地。
2016-2017年，中国金茂土地楼面价高企，分别高达1.7万元/平米和1.1万元/平米，而近3年其楼面价分别为8124元/平米、7525元/平米和8957元/平米。
2020年，金茂成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市，累计进入51城，期内共获取59个二级项目，拿地成本约为8957元/平米，新增土储建面1417万平米，城市运营项目的贡献由2016年不足10%升至44%。未来，金茂计划通过城市运营模式获取60%的新增土地。
观点地产新媒体了解到，2020年，中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等等7个城市运营项目，新增锁定面积1080万平米。
并且，在土地储备获取中，金茂也更倾向于合作开发项目，这也使得金茂连续几年权益比较低，2020年新增土储权益占比约为57%。
体现在业绩上，2020年，中国金茂的少数股东权益为550.65亿元，归母权益为467.62亿元，少数股东权益占净资产权益总额约为54.08%。
但少数股东应占利润却并未与权益相匹配。同期，金茂少数股东净利却仅为22.82亿元，对应占比为26.77%。两个指标相差较大意味着少数股东损益并非等于"权益比例*净利润"，而是存在明股实债现象或其他分配方式。
冲击
没有什么比拿错地、拿贵地更可怕。