金茂换仓|原报道 | 毛利率一线城市|三四线城市|中国金茂

观点地产网第一次集中土拍即将落下帷幕，地区冷热不均、热地联合拿地、国企积极抢地，草蛇灰线中，暗藏着一家企业发展的逻辑。
在第一轮集中供地中、保利、华润、招商、首开等在内的国央企开启新一轮土地收割，但曾经热衷于在一线城市核心地段争夺高总价、高单价、高溢价地块的金茂，却在这些热点地块竞争中"隐身"了。
观点地产新媒体了解到，今年以来，金茂在北京、嘉兴、无锡、温州、苏州、诸暨、厦门、郑州等城市小步慢跑获取土储，据不完全统计，截至目前，金茂获取的土地价格接近330亿元。
这些新增地块多为二三四线城市，且溢价率并不高，甚至以底价竞得。其中，唯一一宗一线城市地块北京张家坟宅地，现场一轮竞价便成交，其最高溢价地块为南昌地块，溢价率66.5%。
能够发现，其实自2019年以来，金茂就已经转变发展思路，规避高溢价地块，从爱抢"地王"转为逐步通过城市运营项目控制拿地成本。
这种"换仓"，亦是不得已的选择。受房地产市场调控等影响，通过产品溢价获取增值的发展方式早已难以为继，金茂也吃了大亏，部分项目售价不及预期令其不得已进行了计提减值。
在一次性卸掉包袱之后，就看转型拿低价地的金茂未来能否轻装前行了。
换仓
与保利、华润等在内的国企央企相比，金茂无疑是本轮集中土拍中低调的那一个。
截至6月23日，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共22城首批集中供地大部分已落幕，金茂仅在北京、青岛、长沙、郑州、苏州、厦门分别斩获一宗地块。
其中，青岛、长沙、郑州地块均以底价竞得，北京则避开了热捧的朝阳、海淀地块，以现场一轮竞价37.1亿元夺得丰台张家坟宅地。
苏州和厦门地块也均以不到20%的较低溢价率竞得。在6月10日的厦门集中供地中，金茂以40亿元拿下翔安地块，成交楼面价21552元/平方米，溢价率19%。
整体来看，金茂于上半年土地获取中颇为冷静。据不完全统计，截至目前，金茂获取的土地价格约330亿元。
这些新增地块多为22座"双集中"政策城市之外的二三四线城市，包括浙江嘉兴、江西南昌、浙江温州、江苏无锡等，并下沉到江苏盐城、无锡江阴市、绍兴诸暨市等三四线城市。
并且，这些地块的溢价率并不高，金茂甚至多以底价竞得。其中，溢价率最高的地块为南昌地块，溢价率66.5%。
在最近召开的2020年股东大会上，金茂总裁李从瑞称，土地"两集中"政策令大家产生一定焦虑，导致拿地高潮出现，企业之间抢地较为激烈。
"不抢地，是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。"数据显示，截至2020年末，中国金茂土地储备总面积达到9511万平米，预计今年可售货值约3600亿元，去化约69%即可达到2500亿元销售目标。
他同时判断，第一轮集中供地出现的开发商争抢局面不会持续，下半年拿地热度应有所下降，而中国金茂将会抓住机会获取优质土地。
据悉，今年中国金茂计划拿地总额继续超过1000亿元，权益金额则在500-600亿元之间，目前仅使用约三四成。
而另一方面或许是控制拿地成本的考量。据悉，中国金茂未来拿地的要求是，扣除资金成本后净利率达到6%，IRR则为12%。
有分析指出，集中供地的22城竞争大且资金要求高，下沉到三四线城市，或许有更好的发展机会，也可以避开严格的楼市调控政策。
阵痛
市场对金茂的认知，一定离不开早些年"地王收割机"这一称号，从北京广渠门15号地王开始，上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王，以及南宁、深圳地王等接连被金茂斩获。