农民住宅|自建房包括小产权房，农民住宅不属于小产权房住宅|宅基地|小产权房

农村自建房包括村民住宅和小产权房建造。农民住宅交易适用土地管理的法律和国家政策小产权房交易适用《民法典》。农村自建房政策的合理性不仅关系到农村村民户有所居可能还涉及房地产的稳定。其中商品住宅房价格“稳中有降”可以保障住宅刚性需要者的利益。

农民住宅不属于小产权房
农村自建房的范围
所谓“自建房”是指农村集体经济组织和农民建造的房屋包括住宅用房和企业用房例如农村集体经济组织可以利用集体建设用地建造厂房租赁或者兴办企业等。就住宅用房而言自建房包括村民住宅和小产权房建设前者为农村的生活资料而后者为农村集体经济组织的生产资料小产权房收益归农村集体经济组织所有用于村民诸如养老、医疗保险的补贴等。
2021年前的《土地管理法实施条例》由于规定了“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所有的土地属于全民所有”小产权房是否合法引起了争议。该争议事实上没有必要集体所有土地转用为国有土地正符合《城市房地产法》第九条的规定即城市规划区内的集体所有的土地经依法征收转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
不动产开发收益丰厚社会资本哪能容忍农村集体经济组织开发炒作农村集体经济组织不能开发小产权房符合社会资本的利益。2019年修订的《土地管理法》第五十条规定地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营兴办企业农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后原属于农村集体经济组织所有的土地不属于全民所有农村集体经济组织和农民开发剩余的土地农民可能轻松实现共同富裕。
2019年修订的《城市房地产法》第九条也进行了修订增加了“但法律另有规定的除外”其中的法律是指《土地管理法》第六十三条规定的集体经营性建设用地。撤销农村集体经济组织收回剩余土地的政策已没有法律基础不仅如此未征收土地的农村集体经济组织也可将在土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的建设用地登记为集体经营性建设用地用于开发经营、办企业。
农村自建房适用的程序
农村村民自建房利用村庄规划内的宅基地农村集体经济组织自建房利用登记为工业、商业等经营性用途的建设用地。由此可以得出结论两者适用的审批手续或者审批程序不同。
就村民自建房而言具体情形包括没有宅基地的村民自建房与利用原宅基地自建房的两种情形。没有宅基地自建房的村民需要注意到2021年实施的《土地管理法实施条例》第三十四条规定的具体程序可见附图不再赘述利用原宅基地建房的村民需要正确理由《城乡规划法》第四十一条第二款的规定即在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法由省、自治区、直辖市制定。该款的含义为农民村民自建房子不需要核发乡村建设规划许可证仅需取得开工许可。
就农村集体经济组织自建房而言其法律根据是《土地管理法》第六十条的规定即农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。就兴办的企业而言该企业的性质为农村集体合作经济体其收益归集体经济组织共有就举办的企业而言企业的性质为“联营”农村集体经济组织的应得的利益归集体经济组织共有。具体程序为根据省、自治区、直辖市制定的乡镇企业用地标准申请兴办或者举办企业的批准文件。