富力地产|楼市不用过度担心人口红利的消失富力地产

今年听得最多的就是人口总数增长放缓带来的对房地产的思考。最近几年有专家们说得较多的一个观点就是：楼市的人口红利消失。
过去时间房地产发展是离不开大量的人口，其中有实力有胆识的人口，他们对房子是急切的。

失去了急切的购房者数量规模的支撑，才有了所谓的人口红利的消失。其实人口数量发生变化是一个漫长的过程，加上现在又有鼓励生育的政策的推出，这个减速可能还是会处于小幅度。
其他发达国家的人口也出现负增长现象，并没有说房价会有下降多少。对楼市的改变是有的，享受型住房会增加，刚需类住房会减少。

楼市住房产品的结构会发生变化，刚需类住宅产品减少是必然的，现在很多城市都限制了盖房高度，县城更是要求七成产品需要是洋房类。
高层住宅将会更少比例的出现。原有的些高层住宅也将会成为老旧小区，甚至会被市场抛弃而成为劣质社区的代表。

洋房类产品会更受到市场欢迎，而且这些也将会是市场主流产品。这么一来，人口红利的因素就淡化了，建筑密度变低，城市房源变少，就不存在供给过大的表现。
在三四线城市人口流失的背景下，高层住宅会慢慢退出市场。现在已经有这方面的趋势，我们注意到，今年的土拍项目中，多数是洋房和高层的混搭。

这会引发一轮换房热潮。高层住宅的业主可能会换掉自己的房子，选择更舒适的洋房产品。这将会是房地产的新一轮市场动力。
也许5年之后就会出现明显的换房热潮，从高层换到低层洋房高品质社区。现在的问题是高层住宅未来置换的时候还有没有价格支撑的问题。

对于人口流入型城市而言，高层住宅还是能找到一部分接盘者的，不过不能集中挂牌太多，一旦挂牌太多就出现价格挤压而下滑。
人口流出的三四线城市，业主要做好房价回落的准备。二手的东西本身就该有折旧的部分，房子的折旧率计算将会是二手房中介业务的一部分。

【富力地产|楼市不用过度担心人口红利的消失】市场的未来的预期很明确，即便是人口数量下降，大家对改善型住宅的需求是不会改变，好的房子依然是有好的估值。老旧小区自然就不会有好的估值，还有小城市的新区，那可能真要成为售楼部的库存。