项目|拒绝高周转，大盘项目操盘4大核心策略( 三 ) a147

3、运营策略。
一是分期原则。
对于大盘项目而言，分期规划最重要的是考虑税务筹划，由于普通住宅增值率低于20%时会免征，在进行分期规划时，既要充分利用这项政策优势，也要避免出现无效空间（某分期普通住宅增值率远低于20%）。
此外，大盘项目配套建设要求较大，如果配套成本能够分摊给高利润产品，也能降低整盘的税负，因此配套与产品的分期组合规划十分关键。
税筹角度下分期规划要避免出现两类情形：避免某分期全部是低端或高端产品；避免某分期仅有低端产品和配套。
二是配套投入。
配套的建设主要是满足客户的三大需求：基础生活需求、教育医疗需求、休闲娱乐需求，这三大需求紧迫性依次降低，因此不同开发时期配套的投入重点有所不同。

在前期阶段，由于入住率较低，此时关注的是生活配套的便利性，首期重点是开发底商配套，引入便利店、生活超市、药店等商家。
在中期阶段，待入住客户率提升后，应开发集中商业以便后期投入使用，也为集中商业的经营积累人气基础。待现金流压力缓解后，则可以开发建设学校或医院等配套，借此提升项目土地价值，为远期利润产品卖出高溢价打好基础，此时配套建设的成本可选择分摊中期和远期的分期，有利于降低整盘税负。
在远期阶段，整体入住率已经较高，基本形成了成熟社区，配套的建设关注的是休闲娱乐体验感的提升，可建设公园或娱乐设施配套，目的也是提升项目的土地价值，此时配套建设的成本主要分摊给远期的分期，可针对性降低高利润产品的税负。
4、营销策略。
营销推广上，远郊大盘营销需要保持持续的关注度，因此要采取高调的营销策略，这意味着远郊大盘营销需要调动的人员、资源更多，渠道也需要更广泛，营销费率也相对较高。
营销部门需要尽早开展营销策划，前期确定整体营销周期及首期营销方案，制定详尽的营销计划和销售策略，协调内部可调用的资源。注重好分阶段引爆营销活动，使项目持续升温，增强客户的体验感，实现大范围、多渠道蓄客。对于配套的宣传承诺要谨慎，更多以软性承诺为主，避免过度承诺带来的风险。
价格策略上，对于远郊大盘项目而言，由于周边直接参照竞品的缺乏，导致价格没有对比性，若出现后期降价的情况，会让客户觉得售价“水分”很大，从而不利于后续项目推售，因此远郊大盘项目需谨慎降价，需要保持看涨的趋势，可以选择折扣让利的优惠政策吸引客户，替代对外宣传降价。
结语
大盘项目未来会成为房企的主战场，大盘项目的特征决定了其操盘思路与中小盘有着较大差异。对于大盘项目操盘，进行投资策略、产品策略、运营策略和营销策略的决策时，始终要坚持与不同阶段的经营目标匹配，综合考虑整盘的税务筹划，这样才能确保整盘项目的成功。
文章来源：赛普咨询
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