房地产|碧桂园：市场迈向平稳健康发展新阶段( 二 ) 三四线城市|国家统计局|房地产

面对金融监管趋严、融资受限，土拍规则加码等政策环境，以及销售回款和现金流等内部压力，今年以来房企参与拿地的积极性与以往相比明显下降，大多持谨慎态度。不过也有一些房企仍在继续加大土储。碧桂园半年报显示，其土储布局在广度和深度上都不减当年。2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取的土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。这充分体现了碧桂园继续长期看好中国新型城镇化发展，用行动积极响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。其中，在首批集中供地中，碧桂园在重庆、郑州、武汉等多个城市都是底价摘牌，总体溢价率仅为7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。截至6月底，其权益可售资源合计约2.2万亿元，丰富的土储资源，可维持公司未来3年以上的销售需求。
另外，碧桂园的权益可售资源布局精准。2021年6月底可售货值中，99%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。
碧桂园大举土储的背后，是其雄厚资金面的支撑。上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，回款率已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。与此同时，碧桂园杠杆水平持续走低。截至2021年6月30日，有息负债总额降至3242.4亿元；期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点；净负债率仅49.7%，已连续多年低于70%。公司现金充足，期末可动用现金余额达1862.4亿元，总体资金充裕，短期偿债无忧，财务稳健性进一步增强。不过面对深度调整的行业大环境，碧桂园在经营战略上也做了相应调整，按照“销、供、回、支、投”进行闭环管理。
“全竞提升”，建老百姓买得起的房子
——房地产行业高质量发展：房地产投资属性减弱，逐步回归民生属性
此轮房地产行业的深度调整，既是对行业的一次优胜劣汰，同时也让以往盲目扩张、野蛮生长的房地产行业有了一次转折性的战略思考，沉淀下来的龙头房企开始更加追求产品和服务。
“全竞提升”，这是碧桂园自2018年以来连续三年实施的年度主题，目的是不断通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。目前，碧桂园“全竞提升”已经进入深水区。碧桂园集团总裁莫斌提出，当前形势下要持续提升营销力，保证供货不脱节，实行以销定产；同时要保障销售回款和现金流，实行有序支出。各区域进一步提升投资标准、优中选优；加快推进数字化，让数字化成为企业的核心竞争力之一。
坚持口碑至上，坚持长期主义，这是碧桂园的市场营销战略。据介绍，碧桂园对所有的区域总裁提出了明确和统一的要求：用心研究市场和竞争对手，做出真正符合市场需求、有品质、有口碑的好产品。同时一切要以客户为中心，做好一辈子的服务，通过口碑相传，高质量完成目标。
今年是十四五开局之年，十四五规划提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。国家统计局数据显示，2016-2020年间，三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升到49%，三四线城市的市场韧性愈发凸显，对全国商品房市场起到长期支撑作用。
碧桂园始终紧跟中国新型城镇化的步伐，多年来一直深耕三四线城市，挖掘当地居民潜在的住房需求。另外，碧桂园在全国范围内积极参与保障房建设，截至2020年底已建成的项目建筑面积超100万平方米。碧桂园还开发了多个人才安居房方面的项目，建筑面积达18万平方米。与此同时，三四线城市充足的增量市场，也成为碧桂园销售规模持续、平稳增长的重要支撑。