按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下( 七 ) 房地产市场

??如果再把表外负债、理财资金、商票、保理、供应商借款等因素加上，这个企业净负债率可能高达300%、500%。为什么很多企业一夜之间没有钱了，就是这个情况。
??所以三道红线要求净负债率低于100%并不过分，特别中国房企很多钱被监管了，还有些钱没有进到有息负债里，如果进入里面，今天百强房企70%、80%躺下的结果不可改变。
??实现高质量发展的六大行动
??第六，房企要实现高质量发展：
??行动一，以收定支，以收定投，以收定销，以交定工。收入和支出的配比最好不要变。我们有一个基本公式，一年收入1000千亿，大概400-500亿买地，200-300亿建安成本，100多亿税收，加起来就是净现金流的安排。以收定支就是这么重要。工程交付，这是必保的，这方面的钱也要安排好。
??行动二，狠抓有回款的销售。现在是有回款，回款被监管，销售不错，销售被监管，实际还是没有回款的销售。所以这个指标还要进一步提炼内涵，才能适应当前的变化。
??行动三，做好强大运营体系。现在运营体系设计是设计，工程是工程，合约是合约，集采是集采，没有打通。我比较推崇以财务经营为导向，以现金流与利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的通透经营。
??行动四，狠抓产品品质革命。未来房地产市场是存量市场，不是增量市场，是买方市场，不是卖方市场，房企要想长期发展，产品品质很重要。产品好，可以卖出溢价，卖的快。像香港的新宏基，他比周边楼盘高10%，就是因为品质。
??行动五，打造符合人性的激励机制。人性有善恶，当事情和你有关，就会多花精力，所以打造符合人性的激励机制很重要。
??行动六，提前培育新产业，寻求资本扩张。这两年很多培育新产业的公司做的不错，现在很多公司在物业管理服务行业创造的价值已经高过主业房地产了，而且势头很猛。
吴建斌导师授课时说，这次在易居沃顿PMBA的分享内容，是他多年来系统性的财务管理经验和观点汇集，也是首次分享。而这些观点和看法，均会收录在他的新书《我的财务战略观》中。
文章来源:乐居财经