万科|地产“缩表”，郁亮说像减肥一样痛苦( 二 ) 股价

“我们集团2000多名骨干共同持有公司5.04%的股票，这还是有杠杆的，这些股票是从市场上买的，并不是有特殊的股权激励价格给我们的，资金来源是我们长期的奖金，原来这些奖金是可以分配给大家的。”
对于是否有增持、回购计划，郁亮表示要给股东信心，跟股东一起感受市场冷暖。“有一段时间我们买股票的时候，公司的业绩不错，股票表现不好，我们说干脆买股票，让管理团队有动力，不仅关心盈利，也要关心股价。因为我们还是有杠杆的，所以股价的波动是被放大的。这一点上，我们跟股东真的是在一条船上。我们也希望未来通过努力，能够去改变这样的局面。”
今年前三季度，万科实现营收2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下滑15.98%，这是万科20年来，前三季度净利润首次出现下降。销售方面，前十月万科签约额5210.7亿元，同比下降了4.4%。
面对这样一份成绩单，万科总裁及首席执行官祝九胜直言，“确实是很内疚的。”他用忐忑、焦虑、痛苦，复盘了万科的心路历程。
“2018年秋季例会喊‘活下去’，那时候反映的是我们的忐忑，未来的市场我们到底怎么看，我们能不能活下去，心里有一种忐忑。到了2019年秋季例会，我们已经选择了赛道，我们已经构建的能力足不足以支撑我们找到新的利润来源，找到新的增长曲线，那时候的心理感受是焦虑。到了去年的秋天，我们成为三线四档的‘试点企业’，我们必须在规模和安全、能力和发展之间做权衡、做选择，那时候的心理感受是痛苦。”
祝九胜认为，经过一个高速发展的阶段，现在要控制好规模，要减杠杆，要去金融化，这必然会带来一些阵痛，也会带来一些代价。他将业绩下滑的原因归为两类。
第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力不断增强。
据了解，2017-2020年，万科的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。祝九胜讲道，今年三季度，市场出现了一个急剧的变化，整个行业或者主要的玩家，签约额都在大幅下降，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍的下降，一部分新房的售价还卖不到政府的限价。
第二，万科在安全和增长之间求得一个平衡。
从2018年开始，万科在安全和发展之间做出平衡，主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了经营服务的业务。祝九胜介绍，万科的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是万科的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等都不相关。
显然，万科更倾向于前者，在目前阶段，安全比增长更重要，能力比规模更重要。
文章来源:地产K线