安居客|海淀北的中海和龙湖，谁才是上车族的希望？ 58同城

“海淀不盖房，昌平不修路” 。这是很多北城人经常念叨的一句话。只埋头发展产业的海淀，一直是缺房的，尤其是新房。从2020年到2019年，海淀商品房地块，仅供给14宗地。
但素来房少的海淀北，最近却很热闹。华润、中海、龙湖等大牌开发商，你方唱罢我登场，到底谁才是性价比之王？
海淀永丰F1地块，中海最新的户型平面图于近日流出，可以看到其户型规划为884套，建筑面积约75-125㎡，其中约95㎡户型占比50% 。限均价8.5万/㎡，总价在630万-1043万之间。仅从海淀北地缘属性和价格来看，称得上是“甜品级”楼盘。
但是必须注意的两点，一是其中绝大部分可能都是预留给海淀户籍或海淀工作的人员，剩余房源再向社会公开销售，而市场客户可能要排到最后才有选房资格，等中海永丰F1地块的房子，等于在赌自己未来能不能买到房子。另一点是目前指导价是毛坯房，后期还将捆绑精装修，届时单价将直逼9万/㎡，最小户型建面约75㎡也要670万起，价格与价值将产生倒挂。

网传中海地块规划过程稿
但是我们回归到居住层面再反观幸福里和中海地块，无论是交通还是配套，都存在硬伤。
首先交通，幸福里距离西侧16号线永丰站，实测距离约2.2km左右，距离东侧昌平线生命科学园站，直线距离约3km ，开车的话要10分钟左右，但是路况存在不确定性。而中海地块则没有地铁配套，距离最近的地铁站16号线永丰站约3.2km ，步行要46分钟，相较于幸福里要更远一些。总的来说，有车会过的比较舒服，没车不太理想。

【安居客|海淀北的中海和龙湖，谁才是上车族的希望？】其次看配套，中海地块附近的最大商业配套是万象汇和大悦城，但前者预计交付时间是2022年底，后者预计投入使用时间是2023年，而幸福里距二者的距离则大约有3km ，相对更远一些。我们都知道，商业中心的交付和成熟时两个概念，一个商业中心真正形成区域中心级的消费聚集地，大约需要3-5年的孵化期，因此就配套而言，两个项目均处于弱势。
再看这两天刚刚亮相的龙湖云璟，还没入市前已经被曝出案名、户型图、规划图，可见这个项目所受到的关注度。地理位置上看，紧邻地铁朱辛庄站， 8号线和昌平线的换乘站，向西两站就是西二旗，向南直通亦庄新城，双地铁优势可以秒杀一切了。目前网上曝出的户型为89-111㎡三居，据说得房率超80% ，龙湖出品还是让人放心的。

龙湖·云璟区位图

TBD新五街实景图
话说回来，还是不理解为什么中海不在没地铁的位置做豪宅，但不论做不做豪宅，毛坯房指导价8.3万/㎡，后期如果再捆绑精装，单价直逼9万/㎡，这价格恐怕也不是正常码农们能买得起的。