回落|大趋势开始变了！未来，一二线城市二手房下行大概率( 二 ) 二手房|一线城市

同比，当时涨幅最高的也是广州，13.2个点；然后徐州，同比涨了10.4个点。二手房6月同比跌的城市，其实也不少，7月更多了，特别是三线城市。我们再和2020年7月做个总趋势比较。当时，一二三线城市二手住宅销售价格，环比上涨0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠杆地产所述，2021年7月一二三线二手住宅，环比上涨0.4%、0.2%、下降0.1%，都回落了。综上，二手房市场进入下行区间。一二线城市未来一段时间，可能是横盘，部分地段肯定还会跌。三线城市二手房不跌的，未来可能找不出几个。3、全国新开工面积下滑，开发商资金到位情况变差说完具体的新房、二手房价格走势，杠杆地产再根据我国统计局发布的其他地产数据，做个分析。我们先看投资。1-7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1-7月增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。

总体来说这个增速还是可以，当然和前几个月比，明显增速回落，如上图，毕竟2020年当时情况特殊。如果看细节，我们会发现情况更特别。1-7月，东部地区房地产开发投资45306亿元，同比增长11.5%；中部地区投资17720亿元，增长20.0%；西部地区投资18717亿元，增长10.0%；东北地区投资3152亿元，增长8.1%。换句话说，其实东、西、东北的投资增速都不高，主要是中部恢复性增长。那么杠杆地产觉得，再过几个月，中部增速也会回到正常区间，到时全国的投资增速可能就不高了。然后看一组有趣的数据。1-7月，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅施工面积631072万平方米，增长9.4%。

施工面积增速还行，不过房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%。其中，住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%。新开工明显不行了，总体已经下滑，住宅增速也是忽略不计。不仅如此，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，也下降4.8%。当然，这个数据很有意思，说明地价还是又涨了一点。销售总体还不错。1-7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年同期增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%。

商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1-7月增长28.0%，两年平均增长13.1%。其中，住宅销售额增长33.1%。从上图大趋势上说，虽然增速还行、价格也还行，但增速大幅往下走应该是大概率。特别是分区域看，东部地区商品房销售面积42841万平方米，同比增长24.1%；销售额61943亿元，增长36.7%。中部地区商品房销售面积28359万平方米，增长27.1%；销售额21422亿元，增长33.4%。西部地区商品房销售面积26965万平方米，增长14.3%；销售额20156亿元，增长16.3%。东北地区商品房销售面积3483万平方米，增长8.8%；销售额2909亿元，增长6.9%。我们会发现，增速跑赢全国的，东部和中部。中部比较特殊，东部也越来越接近全国增速。最后值得一说的是，开发商到位资金情况。1-7月，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；比2019年同期增长19.2%，两年平均增长9.2%。

注意看数据，其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。另外，杠杆地产多说一句，6月份的数据，国内贷款、利用外资也是下滑的。总的来说，开发商资金压力加大，部分企业的情况我们看到的，三道红线、贷款集中度管理之下，已经揭不开锅。