丰台：豪宅价or豪宅盘?|北京豪宅去化风云| 懋源·璟岳( 四 ) 北京

北京金茂府：
年去化率61%，中国金茂占股仅25%

北京金茂府也是丰台区著名豪宅项目，与颐和金茂府同属金茂“府”系产品。

该项目位于三环方庄桥西南方向（约两公里），三环与四环之间。由中国铁建和中国金茂联合体于2015年8月31日经过64轮角逐，以50.25亿元竞得土地。

据北京住建委公示信息显示，近年来，北京金茂府以三个项目别称取得预售许可证，分别为金茂时代佳苑、金茂城苑和合茂锦园。

其中，金茂时代佳苑于2017年取得的三张预售许可均转为现房销售，共计17套房源，如今还剩4套待售；金茂城苑于2018年取得的三张预售许可到期失效，于2020年8月5日取得的预售许可证中，共计24套房源，已售19套，还有5套待销。二期项目为合茂锦园，于2020年8月7日取得预售许可证，共计542套房源，已售332套，剩余210套。

项目最高拟售价为11.7万元/平方米，最低拟售价为9.8万元/平方米，最高成交均价为11.7万元/平方米，最低成交均价为9.6万元/平方米。

因一期项目的销售许可证已失效或撤销，咱们主要来看看二期项目的去化情况。按去化周期来看，近一年时间，北京金茂府去化332套房子，年去化率达到了61%，基本和颐和金茂府持平。

在小挖看来，这个去化率还是很可观的。

北京金茂府二期项目就在北京金茂府的对面，两者仅隔着一条街。

2019年国庆前的最后一次土拍，金茂、合生联合体击败了竞争对手保利、招商、绿地，以总价28.2亿元，溢价5.7%拿下丰台石榴庄不限价地块，终于如愿以偿。

拿地之后，金茂便马不停蹄开始建设，仅用一年就取得预售许可证。据了解，北京金茂府二期将于今年12月交付。

就小挖盘点的这两个金茂的“府”系产品来看，其质量和去化率都是不错的。不过，金茂卖的最好的这两个产品，却并非完全属于金茂。

2020年10月，颐和金茂府的60%股权被卖给了绿城，金茂仅占40%股权；2020年11月，本就和合生创展平分的北京金茂府二期项目，又各分一半，分别卖给了保利和绿城，金茂最终仅占了25%的股权。

前些年，金茂曾在北京、上海、南京、杭州、深圳等多座城市高价拿地，其溢价率大多突破100%。而如今，在限价限购的调控影响下，高价拿的地很难在以更高的价格卖出去，这无疑缩减了金茂的利润空间。

其实在2020年，金茂就曾以市场调整而导致销售价格不及预期的理由，计提减值30.6亿元，国泰君安在研报中指出，计提减值并非销售端问题，而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

在盈利压力下，金茂卖掉优质项目的部分股权也就不难理解了。

写在最后

名副其实的豪宅楼盘，总要有与之相匹配的区位配套、精致设计、高端质量。在小挖盘点的这十个典型豪宅楼盘中，各有优劣，各有千秋。

当前，地产行业正在转型阵痛期，房企的浮沉关系着楼盘的命运，也关系着众多业主的钱包。

几年后，或许你还会翻出这篇文章，那时，你将不再是看客，而是坐享豪宅的评判者，或许，你的评判比小挖的观点更有价值。

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