房价|楼市调控逐步生效，楼市回归平稳( 二 ) 购房置业|银行|楼市调控

根据央行的数据显示， 2021年第三季度末，人民币地产贷款达到了51.4万亿，个人住房贷款余额为37.37万亿，同比增长11.3% ，不是说房地产挣得盆满钵满的吗？每个人都是百万身家以上的，为什么又会欠款这么多呢？
挣得盆满钵满的，只不过是少部分人群，更多的老百姓在房产上确实是有挣到钱，但是这笔钱不可以套现出来使用，主要是在表面财富上增值了，假设我在2016年购买了一套刚需住房价值为100万， 2021年房产已经涨到了200万，但是这200万我并不能套现，而且之前向银行贷款的资金还要持续的还款二三十年。
面临高昂的房价， 10个购房者有9个购房者，都是选择银行贷款买房的，这也成为了购房的趋势之一，所以才会显示出37万亿元的欠款，根据相关的数据调研，目前我国有2亿家庭都是有房贷了。

房地产开发企业一方面不仅涉及房地产，一方面的东西，另外一方面房地产还有储备用地，所以盈利的金额全部又投资进去了各方面领域以及买了土地，所以开发商呈现出来的结果是亏钱的，我们简单地理解房地产企业是可以挣钱的，只不过这钱好像在口袋里面转了一圈，又去到了别的地方，还要去别的地方借钱回来填补中间的窟窿。
过去房价出现大幅度上涨，购房的时候，还没有考虑太多的问题，如今房价逐步地走向平稳的趋势，购房者考虑到的问题显然就更多了，一方面是自身收入的稳定性，另外一方面是买到房产后价格会不会出现回调。根据阿里法拍网的数据显示， 2020年底法拍房产已经达到了200万套，另外有38.5%的人均，是因为还款不算房贷而选择弃房断供。
房地产不是说好的推动经济增长吗？为什么房地产企业负债这么多，老百姓负债也这么多，似乎谁都没挣到钱，那么钱是谁赚走了？

建房的最主要构成成本是包含了：土地、税费、金融、建安。根据2020年的数据显示，土地的平均开发成本占到了建房成本的48% ，部分中高端的豪宅比例甚至高达60% 。税费，房地产企业在开发楼盘的过程中，涉及的税费是相对众多的，其中大家比较熟知的营业税、企业所得税、企业增值税等11项房地产开发税金在内，由于地方不同，所收取的税费比例也不一样，一般占据总开发成本的12%~20%之间。融资成本，房地产企业基本上也是利用高杠杆的模式去开发楼盘的，最主要的资金来源主要是取决于银行、 Abs债务、海外贷信用贷等各方面的渠道，基本上融资的成本在年化率10%~14%之间的较多。至于建安成本，全国各地并不会相差太多，一般建安成本的价格都是在1500元至2500元之间每平米，主要是根据楼盘的中高低端以及小区内部的设施配套所制定的金额。
简单合计土地成本50%、税费成本15%、融资成本12%、建安成本、营销成本、配套设施成本等各方面的费用叠加在一起，开发商盈利的空间已经并不像当年这么可观了，根据2020年全国百强房地产净利润只有12% ，中小企业净利润更低，特别是对于限制高价销售的地区，净利润基本上都被控制在了5%以内。

房地产开发企业一方面不仅涉及房地产，一方面的东西，另外一方面房地产还有储备用地，所以盈利的金额全部又投资进去了各方面领域以及买了土地，所以开发商呈现出来的结果是亏钱的，我们简单地理解房地产企业是可以挣钱的，只不过这钱好像在口袋里面转了一圈，又去到了别的地方而已，还要去别的地方借钱回来填补中间的窟窿。
根据社科院预计2021年全国房价涨幅5%左右，房地产价格暴涨的时代已经过去了，国人买房都是“追涨杀跌” ，所以5%的增值还只是跟银行的利息持平，早些年买房的人也在房地产上挣到了钱，只不过他的房子没卖出去，没有达到真正的变现而已。