二手房|沈阳二手房挂牌15万套以上让房价回归“合理” 二手房|房价

进入2021下半年，关于楼市的负面消息不断出来。从销售数据上，似乎也能看到市场的“冷静”事实。而在此期间，各城市关于二手房的消息也不断传来：杭州，8月份单周数据环比下降19%，同比降幅达到54%。超过50%的降幅，意味着杭州成交面积对比去年已经腰斩；成都，更早从6月份开始已经进入冰封期，无论价格还是成交都骤降；就连深圳这样的城市，随着政策加码也呈现量价齐跌，仅7月就同比下降79.07%。更严重的是，深圳一套顶尖学区房降价500万，却最终流拍。事实上，二手房一直被认为是市场的“晴雨表”，主要是其对市场的参考意义大。而沈阳，一度因二手房挂牌量高居而备受关注。1

近日，有媒体报道沈阳二手房库存人均占比排名全国居首，每60人就有一套二手房在售。而通过贝壳网可以查询到，截至8月27日，沈阳二手房挂牌量高达15万+，仅次于天津位列第二位，排在第三的是重庆。但我们知道，天津、重庆均为直辖市，其人口当量也是不同，天津人口接近1500万，重庆更是超过3000万，而沈阳仅有907万。

成交方面，查看贝壳网可知，6月25日数据显示，90天内成交量5387套；而到了8月27日显示，90天成交量已降至4135套，成交量缩减近20%。不止如此，小灼采访中介获悉，带看方面也发生很大变化。小灼走访的大多为中心区域或带学区的板块，但带看依旧不乐观。“完全是买方市场，挂牌的增多，来看的很少，有一部分还会从看二手房转为看新房”。皇姑区一位从业多年的中介人员说，由于她所在区域有学区，相对还好，一些同行所在区域没有学区或地铁、或总价低的房源，很难有客户，更别提成交。“通常成交的房源，会降低售价，低于本园区均价。”该中介人员说。同时，根据贝壳数据显示，从今年3月开始，二手房带看次数便持续下降，虽然每月增量房源也略有降低，但带看次数同比降幅更大，购房者热情明显降低。2该中介人士表示，二手房行情下降与楼市近况有一定关系。一来，当下新房集中入市，本地居民可选择空间更大；二来，市场购买群体发生变化，一部分改善人群都是卖旧买新，而年轻人即便贷款也更偏向于购买新房；第三，新房市场好的时候，会带动周边二手房行情，购房者心理预期好，现在市场环境严重影响购房者心里预期，二手房更难了。但小灼分析，当下二手房遇冷，绝不单单是新房入市“追加”的压力。沈阳部分房源确实没有优势也是一大原因，也因此国家一再提倡“旧改”，力求改变现状。但另一个原因，也与楼市现行政策有一定关系。“沈八条”的出台，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这一政策在打击“炒房客”同时，也对沈阳二手房市场产生了影响。该政策为二手房流动设置了门槛，大幅增加了5年内新房和次新房交易成本，也因此影响了流通。综上，消费结构改变、城市发展阶段、楼市政策调整、人口数量增长等都会对二手房流通产生影响。目前看，短期内沈阳二手房市场情况恐难改变，未来如何解决自己手中二手房，或购置什么样的新房，需要参看当下市场流通状况，这是一个很好的参考。3那么，关于未来二手房市场如何？对我们当前置业又有何指导呢？首先，未来几年沈阳二手房市场将是“躺平”状态，不会大跌大涨。随着楼市供需关系的改变，一部分好房源还是会凸显出来，顺利流通；一部分“水分”过多的房源也会褪去潮水，正常迎接市场；还有一部分老旧小区只能期待改造提升。第二，关于学区房。不会再出现过去北京、上海这种“无上限”的疯狂，但于沈阳而言，短期内学区房仍是有价值、有流通性的房源。但也不存在“炒学区”的概念，只能说有需求就正常购买，没有需求就正常流入市场，特别是多校划片以后，学区将成为“大概念”，别执念于某一个小区，容易被“闪”到。第三，高配套房源。这里说的是从位置到生活，将会回归“原本”，生活便捷仍是居住第一诉求，未来有地铁、有商圈，生活便捷的区域仍然会是二手房较好流通的地方。房子，最终还要回到居住本质，“概念性”炒作将不复存在，实打实住的好才重要。第四，“竞品质”时代带来的改变。未来的房源，都会是“竞争上岗”，没有了“虚高”，要有实打实的品质输出，而“新一代”房源入市后，市场房源格局再变，高品质房源会凸显出来。没有虚高加码的时代，品质或是“配套”就成了买房的“双重硬指标”；另外，也不要过度去思考那些所谓的“预期”，看得见的才是真实的。最后，关于二手房指导价。今年以来，全国多地出现了针对二手房信息源及价格的相关调控新政，通过对价格的约束换取交易市场的秩序平稳。这其中“价格参考机制”引发多方思考。小灼统计一下，目前已经有9个城市发布了二手房参考价格机制。那么，沈阳未来会如何应对，是否也会跟进呢？小灼认为，还要根据沈阳实际情况看，参看现有挂牌价格是否“掺含”过多虚报附加值，如果有，将对市场产生干扰，那么就有必要进行“价格引导”。具体情况，还要以事实为主，最终目的是引导市场平稳健康，让二手房价格回归“合理”。

二手房|沈阳二手房挂牌15万套以上 让房价回归“合理”

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