二手房|“金九”失色后，西安楼市“银十”变“铁十” 金九|二手房|西安

比西安的天气更变化莫测的是楼市！西安楼市现状——新房市场日趋理性、二手房市场相对冷清、政策调控趋紧、房贷利率频繁上涨甚至停贷……买卖双方都很难！而在楼市供应和成交方面，虽然有十一长假影响，但用“寒潮”形容仍毫不为过。

1首先，仍然强调，谈论房价的涨跌，一定要分区域，比如是主城还是郊区。要分产品，是刚需还是改善？要分周期，是三个月，还是半年，还是五年。毫无疑问，当下西安的楼市和上半年比降温了，主城最近很多项目开盘区划不到三分之一，一些改善项目，有几天项目的到访才个位数。但，房价涨跌，既要全面的看，也要分情况看，也要数据支撑，更要结合过去与未来看。

从数据来看，最近两个月西安住宅供应量连续超过销量，8月份供应量甚至是销量的2倍，但去化周期却只有4.1个月（一般低于6个月为极度供不应求）。

这两个数据说明了当下西安楼市的基本面：这两个月单月供不应求的态势有所缓解，西安待售住宅的库存周期有所上升，但整体仍旧处于供不应求的局面。在这个基本面下，西安的房子还面临结构性问题：改善供应多，但改善需求被“二手房指导价”打击，很多人卖不出去二手房就难以置换，所以改善房子不好卖。2除了供应、销售双下滑外，西安楼市本周出台了第二批二手房指导价，在首批二手房指导价出台后，西安二手房市场就日趋降温，后续更优一批门店“扛不住”了，多个中介开始相继转让、关闭。一位地产中介直言：这几个月，中介的日子太难了，与大型的直营中介公司相比，加盟商中介的的日子更不好过。直营公司规模大，资金实力雄厚，市场行情不好时，尚可勉强坚持。加盟中介则一般是个人经营，抵抗风险能力弱，关店的就更多了。第二批二手房指导价可以说是雪上加霜，其中高新、曲江更是重灾区。价格最高的是高新区的天地源枫林意树，25838元/平，而该小区指导价出台前的二手房挂牌均价是38667元/平，价格“缩水”近50%。二手房指导价的出台不断降低市场预期，其威力是巨大的，凡是出台了指导价的城市，二手房市场全部都是迅速转凉。二手房指导价出台的第二天，就是西安集中土拍首日，此前全国多个城市集中供地最终都以流拍、终止结尾，很多人都在猜测西安会有多少流拍和终止挂牌。从已经过去的两个土拍日来看，结果不算特别好，但也不能说差，从连续两天的土拍结果来看，西安虽然没有全国市场那么“冷”，但土地市场降温的信号还是很明显，大部分地块底价或者低溢价率成交，曲江大明宫和国际港务区还各有一宗地“触顶”摇号，两天共成交1829亩，总成交金额184亿。本次集中土拍从一定程度上已经决定了各供地区域未来1-2年的房价走势，尤其是高新和国际港务区板块，毛坯销售均价基本和目前区域在售新房精装均价持平甚至略高。