穆迪|中梁地产皖北区域｜中梁百悦广场，中梁发展样本( 二 ) 中梁控股

【穆迪|中梁地产皖北区域｜中梁百悦广场，中梁发展样本】“受益于先前快速的项目周转和标准化的开发流程，公司2020年超额完成全年目标，实现1688亿元的销售额，并稳居行业20强。”国泰君安在5月10日的研究报告中表示。
据中梁控股公布的四月营运数据，2021年1-4月，公司累计合约销售（连合营企业及联营公司）金额约621亿元，合约销售面积约495.2万平方米。而按其公布的2021年1800亿元年度业绩目标，前四个月已经超额完成全年销售目标的1/3。
对于今年1800亿元这一目标，中梁控股一位管理层表示，公司是在综合了市场环境情况下设置的，业绩目标相对稳健。“2021年公司可售货值将超过2600亿元，预计去化七成便可完成全年业绩目标。”
据了解，中梁控股去年新增了117个项目，二、三线城市占比92%，多元化拿地占比提升至30%，买地销售占比40%。
中梁控股披露，至2020年年末，中梁控股在23个省份与直辖市和153个城市拥有480个项目，总土储面积6510万平米，土储平均成本只有约4300元/平方米。从区位上看，项目主要位于长三角、中西部、环渤海等地区，这其中长三角中西部合计77%。
可售资源方面，至2020年末中梁控股可售货值达4800亿元，已售未结金额约2500亿元，其中并表子公司已售未结约1600亿元。
今年上半年预期供货项目主要城市，包括杭州、天津、合肥、长沙及温州等能级较高的城市和地区，为2021年的销售提供了保障。
对于未来发展策略，中梁控股管理层表示，重视城市周期研究的基础上，在对布局城市进行深耕的同时，公司的打法更加灵活多样：长期以未来人口流入为导向，短期则会关注城市供销节奏，寻找相应机会。
“提升产品力及性价比的时候，我们会通过提前研判、资源整合，积极参与供地集中城市的土拍。此外，我们也在展开多元化拿地和投资，包括并购、合作等。”中梁控股管理层表示。
国泰君安在研究报告中认为，全国性的土储布局叠加灵活精准的投资策略共同构筑了中梁的长期竞争力，为公司后续发展奠定了坚实年度基础。

国泰君安和穆迪均看好中梁控股，不仅基于其前四个月业绩，一定程度也与2020年的财务表现有关。
据中梁控股2020年年报，公司去年总收入659.4亿元，同比增长16.4%，再创历史新高。期内，已确认物业销售面积超过767万平方米，同比增长36%；预收客户款为1209亿元，增长4%，
西南证券地产研究院认为，这样规模的预收客户款基本可以覆盖2021、2022年的确认收入，对未来两年的确认收入，产生了很好的支撑。“客户款项方面，在业内也是比较多的。”
去年八月份，中梁控股作为重点房企参与了“三道红线”试点后，加速推进稳健财务策略。从实际效果来看，2019年其净负债率69.9%，2020年年底降至65.8%，下降了4个百分点。此外，去年公司总资产增至2708亿元，增长幅度达21%；总权益增长至301亿元。
中梁控股管理层介绍，现金短债比方面，公司非受限现金短债比为1.1，含受限现金短债比达到更加健康的1.4倍的水平，因而这条红线在去年基本完成了目标，达到黄档。“资产负债率仍会继续改善，不过在未来2-3年，以我们自身的节奏，我们把这条红线降到政府要求的水平。对于未来几年的增长，我们会持较为审慎的态度，增长率控制在5%-10%之间。”
为进一步完善财务状况，中梁控股在对债务进行系统梳理的基础上，对财务结构做了深入调整：降低境外债比例、改善短债比、降低融资成本。
中梁控股管理层介绍，目前公司主要的融资来源为境内银行贷款，占有息负债的51%，去年年底，境外融资已降至20%左右的水平。去年中梁控股还打开了境外银行的融资渠道和境内的ABS渠道；境内非银行借款从2019年的40%降至28%，未来非银行渠道有进一步下降的空间。