学区房|苍梧学区房，为什么跌得更“惨”？二手房

最近，学区房价格一直再回落。
尤其是苍梧双学区的御景龙湾，这个月都被时刻关注着，话题也一直和各种各样的“跌”密切相关。
月中，御景龙湾成交了一套215万元的房子， 92平米两房，成交单价为2.3万元/㎡。没过几天，又成交了一套114㎡的房子，总价239万元，成交均价2.1万元/㎡。现在，还有一套128㎡总价280万元的房子正在卖。
无论楼层和楼幢再有区别，与上半年2.5-2.6万元的成交价相比，御景龙湾二手房跌幅较大。如此迅速，且跌幅惨烈的行情，使得御景龙湾频繁占据近期连云港二手房话题的头版，看衰御景龙湾二手房乃至苍梧双学区板块的声音不绝于耳。
其实，与其说御景龙湾暴跌，不如说今年上半年的价格高得离谱。

今年上半年高位接盘的买家应该是最焦心的。
这其中又分两类人，一类是为了孩子读书，高价买房获得较好教育的家长；另一类是为了投资，再以更高的价格卖给前一类为了读书的家庭。投资客，只能为自己的出发点买单。而高位接盘的宝爸宝妈也只能默默流泪，虽然心里苦，但为了孩子读书也没有办法，至少买的房子发挥了它的功能，完成历史使命。
很多人把连云港学区房下跌，归结于教育资源均衡化政策的影响。我倒是觉得影响没那么大，御景龙湾降价是因为学区不够好吗？
苍梧学校依旧是大家心目中的优质学校。苍梧双学区板块，也依然是公认的楼市大哥。哪怕是公民同招、双减、教师轮动等等政策的多管齐下，家长就看开就不在意学区了吗？虽然不会再把学区神话，但大多数家长仍然希望孩子成长的道路上有好学区加持。
至少目前，学区房存在的底层逻辑依旧没有变化：
1、稀缺的教育资源和人民对高质量教育日益增长的需求之间的矛盾长期存在；
2、按近几年的客观数据，近一半的学生中考就要去读职业教育的现实没变；
3、高考永远都是选拔性考试，江苏省参加高考的学生上一本的比例只有30%左右。
【学区房|苍梧学区房，为什么跌得更“惨”？】此轮学区房的下跌，归根结底是学区相关的政策让投资客对于学区的预期降低了，但并不表示优质学区房失去了价值。况且，哪怕不是学区的概念，炒作过高的房价，本身也是会调整到合理位置的。而今天御景龙湾的跳水，这样的新闻最大的作用，只是满足了大众吃瓜的需求。
认清了现实，到底该怎么办？
弱市最能检验楼盘的流动性。苍梧双学区板块，此番降价幅度较大的主要是苍梧学区房的老破大、老破小。次新房里，御景龙湾降幅也较大。这说明在苍梧双学区板块，居住品质较好的楼盘抗跌性更强一些。也就是说，在纯改善的板块，考虑到总价范围的同时，也要留意楼盘的自住价值。
用投资的眼光去选盘，用自住的心态等升值。
二手房的惨，不仅仅发生在苍梧双学区板块。只是“楼市一哥”的天然流量属性，进而进一步的放大这种降价的惨烈程度。但苍梧双学区“惨” ，不意味其他区域就能独善其身。甚至有些这一轮没怎么涨的板块，二手房价格同样也撑不住。
看似没有那么惨，大概率是因为流量不去关注而已。