购房置业|北京买房，买城区还是买新区？一次说个明白( 二 ) 购房置业

那这么多年过去，现在怀柔和房山的均价都是3万多点儿，拉平了。而金鑫苑1.7万，在离地铁较远的情况下也和怀柔大幅缩小了差距，和良乡的差率变化不大。碧桂园离地铁相对近，也不算太近，均价接近3万，从当年30%多的价格差率缩小到10%了。
这除了地铁，我也想不出还有其他什么的因素影响。虽然房山的产业也不错，但还是只能说地铁这个配套的影响更大。
但是，地铁只是必须的条件之一，有了也未必能更上大盘。典型的例子可以看14号线西段，园博园张郭庄板块，先有的地铁后有的楼盘，园博园周边的自然环境也相当好。园博府就更不必说了，小区绝对有品质。
但是，从这里2012年开盘，无论是最早的低价1.8万，还是后来的正常价2万多，都是落后于北京平均值。为什么？没什么别的解释，地铁只是最基本的要求，其他的各项配套都没达到呗。
很多人愿意买新区，以刚需居多。
无外乎两点原因：
一、房子好还价格低，怎么看怎么性价比高；
二、过去的很多新区都跑赢了大盘，有成功案例。
第一条，房子好是客观现实，最起码是新，满足了很多人的新房情节。没人不喜欢新东西，汽车电脑手机当然是最新款的才时尚。但是所有的新东西都是有溢价的，这是商家的利润无可避免。而到你手里成为二手房之后，是否还能保持这溢价，那就看接盘的是否认账了。
至于价格低，这没有标准。你之所以觉得价格低，那是因为开发商让你觉得低，否则谁还买啊？而新区的二手房如果觉得价格低，那就得琢磨琢磨为什么了。是业主不想卖高价呢，还是确实卖不上去。那如果是卖不上价，就得想想到自己手上之后有没有能力扭转这趋势。
第二条，北京确实过去一些新区跑赢大盘，最典型的就是望京，远远跑赢。其他的围着四环和近郊的也有不少都跟上大盘，如亚运村、世纪城、四惠朝青等等，很多。
为什么？
因为过去的北京城小，三环周长不到50公里，四环才60多。周长短就意味着面积小，那填起来就相对容易。尤其是前些年北京快速发展的时候，三五年就能大变样儿。
这些四环新区完全是从零起步，市政和开发商同时施工，几年时间就建设出一座小城镇。那这种板块虽然在当时是郊区，但只要是建设速度快，升值率自然至少是跟上大盘，毕竟没人不喜欢新东西和新环境。
可是，这种情况估计以后很难再有了，五环的周长是100公里了，那在供地总量不可能大幅增加，反倒有可能逐步减少的情况下，能分到各个板块的屈指可数。而且财政收入也是有限的，这么多新区，总得都照顾一些吧，可只要是稍有均衡，那就很难再出现领头板块了，至少是不好预测。
而且这规划的实现周期要大幅延长，看看丽泽就知道。这还是丰台区的绝对重点呢，三环边，可12年过去，不仅没得到多少住宅用地，配套的进展也缓慢。
巧妇难为无米之炊，任何一个新区要想快速发展，土地指标是首要前提。没有地就盖不了房，没有房就引不来人，没有人也就不必着急配套建设，各个新区都陷入了这种困境。
所以说，虽然之前的北京有诸多新区的成功案例，但那是时代的功劳，而这种时代一去不复返了，那再买新区就得认真考量。
直接说吧，
在北京如果不想住市区老破小，那新区应该怎么买？
首选就是必须有地铁，没地铁的直接放弃，这种房只适合周末自住，连出租都租不上价。