套路|开发商为了卖出商铺，套路可是很深的，大多数人基本会掉坑( 二 )

以阿里、京东、拼多多等为代表的互联网电商，对商铺的冲击非常大。

现在必须线下完成的消费场景已经越来越少，能网上解决的需求，大家基本不去实体店了。

线下商店可以选择的业态，越来越少，主要是“体验型”消费，结果就是大量同质化的商店扎堆。

就说小钱自己住的小区门口，一条300米的街上，3家理发店，4家水果店，5家生鲜超市，剩下的，几乎全是餐馆，严重过剩。

尽管如此，再开的新店，还是逃不出这几类店。

你敢在小区门口开一爿小小的服装店试试？

别说居民区了，即使是大商场，服装业态的店铺也是人气低迷，绝大多数时间，服务员比顾客多。

哪怕是大型超市，像沃尔玛、家乐福、大润发这种，很多日子也不好过。

商铺不吃香，还有一个很重要的原因，那就是住宅限购，很多人转而去买不限购的商铺，推高了商铺的价格。

如果租金上不去，回报率自然就下降了。而商铺的价值，几乎完全取决于其租金。

以前商铺的租金回报率能有10%左右，一铺养三代不夸张，但现在，商铺的租金回报率很多都只有5%左右，跟银行存款差不多。

问题是，银行存款还保本保息，商铺可没人给你承诺，遇上新冠病毒，很多线下商家都撑不住了，空置率大幅提高。

敢公然承诺5年、10年甚至更长时间包租的，有一个算一个，就是冲你本金去的。

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除了上面说的这些问题，商铺本身还有一些“硬伤”。

硬伤一、使用年限

住宅用地的使用年限是70年，而商铺的使用年限，大都只有40年。

而且这个使用时间，是从开发商拿地就开始算的，也就是说，你买的商铺，很可能使用年限没剩多少了。

硬伤二、贷款限制

个人购买商铺，首付一般最少五成，贷款年限一般不能超过十年。

而买房通常是30%的首付，最多贷30年，还能使用公积金贷款。

从房贷来说，住宅简直是碾压商铺。

另外，用商铺来做抵押贷款，银行也不大喜欢。

因为影响商铺价格的因素很多，要准确估计商铺价值十分困难，而且万一收不回贷款，要把商铺处理掉也没那么容易。

硬伤三、交易税费

我们知道，住宅交易的时候，很多税费是有优惠的。

比如90平米以下，契税1%，满2年免增值税，满五唯一免个税。

但是对于商铺，这些优惠统统没有。

所以如果你打算卖商铺，卖方要交的税费大概是：

契税：3%

个人所得税：增值部分的20%

营业税及附加税：增值部分的5.5%

土地增值税：增值部分的30%—60%，按差额比率不同累进计算，比如增值额未超过50%，按30%税率征收；增值额超过50%，未超过100%的部分，按40%税率征收，以此类推，增值额越多，税率越高。

那投资商铺，一定不赚钱吗？

当然不是，成熟地段的商铺不愁租，租金也高，赚钱效应还是很不错的。

只是，这样的优质商铺，非常稀缺，没有关系+运气，很难买到。

你能买到的，大都是些伪稀缺的商铺，开发商吹得天花乱坠，但是买了可能压根租不出去。

想卖还卖不掉，最后只能烂手里……