尾盘|尾盘打折，为二期拓客，房企营销有系统性尾盘

国庆期间最火爆的话题是返乡和房产。一部分返乡者推动力小城市房地产的活跃。有位朋友国庆就加入到了返乡买房大军当中，最后选了一个期房。
按照他的意思，原本是想购买一套现房，楼盘销售在此前的维护当中也一直是推荐一期现房，特价房源也是一期的，最后还是选了二期。
一期现房是尾盘，打折的特价房也都是一二楼或者顶楼等边缘楼层。而二期房源价格跟特价房的价格相比也贵不了多少，楼层户型随便选，自然就选二期房源。

回顾发现，该楼盘有很系统的营销手法。一期特价房比原来的开盘价格要便宜很多，能很好的吸引购房者的关注。
实际上特价房原本就是过去卖不动的边缘户型，拖到尾盘的时候给出极低的价格还能充当一下引流的工具。

房企做投资开发的时候经常选择分期开发的方式，先拍下一个大地块，最后分好多期开发。分期开发，能拉长整个项目的开发周期，一般有市场和房企自身两个原因。
市场购买需求是一个循序渐进的过程，短时间内很难聚集到相当多的购房者，分期开发能保证去化率，降低卖房压力。有一些小地块，房企也分期开发，这就可能是自身原因，主要是资金投入有限，先开发一批，等后续回款再开发一批。

一二期对于购房者来说也是各有优缺点的。一期的优点是拿房更早，在当下的楼市环境也就意味着风险小。一期基本上主体盖完，二期才开始预售，意味着一期拿房会比二期早两年左右。二期拿房晚，建筑工艺上经过一期的经验基础上的修复，产品设计估计更合理。

价格上是相差不了多少。市场好的时候，二期的价格要比一期贵5%左右，因为二期更新；市场不好的时候二期反而比一期便宜些，跟一期尾盘做特价的价格差不多。
【尾盘|尾盘打折，为二期拓客，房企营销有系统性】购房者结合自身的购房需求，充分了解房企的实力之后决定购买一期还是二期。企业负债率高的话，购买一期准现房，即便烂尾还可以带着帐篷进去住；负债率不高的话，自身也不着急用房，那么二期也无所谓，选择面还更多。