雅舍|9月开盘监测：四成楼盘遭遇“拦路虎”，“万人摇” 竟被捡漏！去化率|克而瑞

??乐居买房讯 19日，克而瑞陕西机构发布《2021.9陕西重点城市房地产市场月报》，常规内容包括土地市场、政策总结、住宅成交等部分，其中9月开盘监测部分内容引发猜想。

??“万人摇”被捡漏
??随着楼市转凉，9月的“万人摇”只有1个、年度第二次开盘的山水美树，1年前还寂寂无名的“小项目”一举成为踏破门槛也抢不到的热门货，这其中自然会有些水分，第二批192套房源上线登记后，最终13202组购房意向家庭通过核验，山水美树再次成为“万人摇”项目，中签率为1.2%。

??根据克而瑞数据显示，山水美树于9月27日开盘，当日去化率96%，剩余房源8套，根据后续反馈，本批次剩余房源28套，具体原因是部分购房者贷款未能审批通过，而这样的现象在今年“万人摇”楼盘中也是首见。
??正当购房者忙着从山水美树捡漏的同时，还有14家楼盘在为了9月销售业绩在挠头，这14家楼盘开盘当日去化率均低于60%，最惨的甚至个位数。
??14家楼盘遭遇“拦路虎”
??从9月开盘检测表中了解到，44家楼盘超半数开盘当日去化率达到90%以上，虽然购房意向在不断降低，但实际购房需求依然旺盛。
??相比之下，开盘遇冷的楼盘是否硬件素质不达标？还是定价不合理？客观来说，价格往往是劝退购房者的第一大问题，这点从部分楼盘身上可见端倪。

??9月开盘楼盘中，单价2万+的楼盘有9家，开盘效果最好去化率也只有7成，紧随其后的白桦林溪在边缘地带瑟瑟发抖，另外7家开盘去化均不足6成，以此判断，楼市下行的同时，价格因素最能直接刺激到购房者的神经！
??受定价因素影响最明显的楼盘碧桂园高新云墅、中天新希望未来印、高新天谷雅舍。其中碧桂园高新云墅、高新天谷雅舍均价已经突破2万7，而且本批次推盘户型偏大，总价较高。

??今年内开盘去化一直表现不错的中粮·奥体壹号，在9月18日的开盘当日也遭遇意外，最主要的原因在于产品推售的节奏过于密集，几乎在一周之内两批次房源上线，总量达到688套，而另外一层原因在于，前后两批房源的价差在3000元以上，原计划前一批次漏选客户可以承接第二批次货量，但结果同样败给了价格！
??此外，需要提到的是，片区内同质化楼盘形成内卷的现象，在销路不畅的楼盘中也有体现，高新三期尤为明显。碧桂园、阳光城、招商、新希望已经进入到互相倾轧的程度，如果各家没有针对此类现象做好计划调整，那后续的局面也不会好看起来。

??在遇冷楼盘列表里还比较少见的发现中海的身影，中海云锦9月2日线上首次登记，首批次268套房源，最终通过核验家庭总数243组，距离摇号线一步之遥，首开效果不够令人满意，随后本月初的第二次推售冷空气持续蔓延，198套房源只有94组意向登记家庭通过核验。连续两批次房源推售爆冷并非偶然，结合中海云锦周边实际情况，虽然中海品牌具有强大的吸引力，项目整体设计规划也颇具特色，品质和服务层面更不必说，但在区域内购买力有限，与产品定位存在较大差距，曲高和寡的场面令人扼腕。