土拍研报 | 新房土拍

焦点研究院 · 土拍研报
主题：第二批北京集中供地土拍的变化和原因解读
研究员：赵文浩
出品时间：2021年10月14日
三季度以来，全国范围内新建商品住宅销售承压，房企融资受阻，市场面临较大的下行压力，在这种市场情形下，二轮土拍市场转凉，民营房企普遍躺平。昨天备受瞩目的北京二批土拍拉下帷幕，和第一轮相比，六成地块延期交易，参拍企业数量大幅下滑，市场热度下滑成为不争的事实。观察本次土拍，可以明显感觉到北京政策限制更为全面，国企近乎包揽房企拿地名单，不同地块溢价分化，这些变化必将深刻影响到后续北京房地产市场。
北京第二批集中供地解读
二批次六成地块延期交易，成交总价下滑过半
10月13日，经过一天的现场出让，北京土拍竞价结束。本批次共有43宗住宅用地正式公告，开拍后有26宗延期交易， 17宗地块成功出让。成交地块出让面积为77.62万平方米，较第一批次减少54%，计容建筑面积为162.37万平方米，较第一批次下跌53%，成交总价为513.45亿元，较第一批次下滑54%，计容楼面地价为31622.65元/平方米，较第一批次增减少2%，总体保持轻微波动。整体溢价率为4%，较上次下滑2个百分点。根据年度宅地供应计划，预期三批次供应将会放量供应。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于26宗地块延期交易导致的。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局
从各个行政区来看，本次10个行政区均有土地成交，分区域来看，海淀区成交地块的出让面积，计容建筑面积，成交总价，计容楼面地价均居各个行政区之首，数值分别为17.11万平方米，30.26万平方米，183.65亿元，60696.62元/平方米。由于朝阳区10宗地块延期交易，仅有1宗地块成交，导致了本批次朝阳区成交地块的出让面积跌幅最大，较第一批次下滑90%。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局
二轮土拍规则细致全面，全方位稳定房地产市场
北京二轮集中供地的土拍政策稳中有变，新的政策主要是从土地竞拍，项目建造和新房销售环节三个层面来提出要求，全方位规范项目开发流程，这就造成了项目开发限制较多，对房企开发运营能力要求较高。
在土地竞拍方面，本批次平均溢价水平为10%，最高限价设定为15%，较第一批次部分地块最高溢价率25%有所下滑，这也就直接导致了本批次溢价水平下滑。同时本次采用了禁止马甲企业拍地，严查企业资金来源和竞买资质的竞拍政策。
在项目建造方面，本批次有36宗地块在达到最高限价后，需要投报高标准方案，针对部分未采用高标准建造方案的地块，设置了最低品质要求，加大了对住房品质的管控力度。
在新房销售方面，本批次地块均设置销售指导均价。这样就有力的避免了房价上涨的问题，便于稳定市场预期。值得注意的是，大兴黄村地块在达到最高限价后设置竞现房销售面积环节，最终该地块被中铁置业联合体竞得，北京迎来现房销售时代。
总体溢价水平下滑，4宗地块封顶成交
10月11日，北京规划和自然资源局发文称，对于二批次26宗地块延期交易，占本批次地块数量的6成。剩余17宗地块在具体竞拍过程中，溢价水平呈现分化态势，本批次有4宗达到最高限价，6宗底价成交，剩余7宗溢价率在1%- 9%之间。