房源|很明显，这套投资算是失败了贷款|投资

来源：安迪说房市
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之前去周浦为贵宾实地考察，
了解下那边的二手房市场和交易环境，坦白说虽然有点距离但很喜欢周浦接地气的生活氛围，价格也比想象中高不少，次新更是有部分超过中环内，价格和价值始终在打架。
当我把感受发在微博时，还有网友取笑说你作为一个房产V，居然还不如他一个在外地了解的多，周浦早就不是大家眼中的周浦了。
十几年前的万达广场和附近，
人确实不能总活在原来的日子里。
下面这套是当时计划去看的房源，但当了解到更多信息的时候，再加上知道周浦低到无法直视的银行核定价之后，就算是唯一在售的这套房，相信短期内或说是银行核定价不变之前，这套只能高高在挂。
无成交可能，
4折核定价的威力，普通人几个能扛得住。
近30天带看有56次，
不知注水程度如何，至少看上去吸引力还很好，平均每天近2次的带看，钥匙一定已经在中介手里，房间肯定也是空关状态。
链家也需要足够的点击量，
标题重点之一是满五年，单价超6万面积114.18平，总价707万。房子生产日期是2010年，虽然官方次新一般讲的是5年房龄，但从市场上看10年左右已经是很新的房源了。

实际上，
点开房源基本信息后会发现，这套房上次成交日期是2020年12月30日，最新挂牌是2021年4月30日，别说是满5年了，连5个月都不够！
只能纳入未满二年级别，
这税可真的就能把人税晕。

02
很显然，
这套房的操作状态大概率不能按照刚需归类，从交易日期看到一系列流程走完，从时间节点看是房东刚刚拿到房子就挂牌的节奏。
买到高点的刚需无非就是继续持有等待，就像2016年9月上海新政出来前的那一批购房人，而不会选择像这样到手就要快速出售。
换个角度来想，如果是真正刚需或置换，对比当下的银行猛药那时贷款还算幸运，能够按照成交价做足贷款，此刻看也是一种幸运。
但如果是投资的话，
这套目前状况可不太美妙。
银行大锤，
砸得狠狠的。
取700万整数来计算，
目前这套房如果能够成交的话。
暂且不谈未满二年的高税，也不去想方设法做低合同价，就来算算首付款带来的直观刺激。
700万，
35%是245万，50%是350万，70%是490万。
这套50%的可能性几乎没有，700万的房子怎么操作也没有办法做到非普通，交易中心的去年至今的成交记录不会有特例。
就剩下35%和70%。
245万，计划中贷款是455万，490万，计划贷款是210万。
周浦最近银行核定价最狠的是4折，700万总价不管用多少的成交价纳税，银行在贷款阶段可以直接干到280万。
我们取300万整数，
35%的首套首贷幸运儿首付款从245万增加到505万，二套改善型非普通购房者首付款从490万增加到550万。
前者想要买这套房需要额外筹集260万，后者倒只是增加了60万。
刚需被摁得动弹不得，纹丝不动。
别相信那些什么动不动几百万不是钱的扯蛋，上海也并不是满地金银，普通人的一百万几十万甚至是十万几万都举步维艰，外来的朋友们更是举全家之力汇集，好不容易凑齐200万，遇到这样的打压。
除了放弃，
这是唯一的选择。
03
增加26万或许还能奋力一搏，
直接上来260万的高压，就算是后续的赚钱能力加强，家庭收入能覆盖，他们也不会做这样的决定。
无形中银行在释放信号，
这房在我们内部系统没有这么值钱，我们只能给你折价贷款，不再承担那些也许并不存在或极低的不良贷款，业内都很清楚住宅贷款的长期稳定和足够好的利润率。