租赁|竞买法拍房需注意的几大知识点裁定书|房产证|购房置业

法拍房的话题，有朋友屡次咨询到我，今天就再谈几个点。
竞买人的因素：
第一，竞买人参与竞买时要具备购房资格，不然没办法办理房产证。竞买后取得购房资格很多地方也不给办理，要求的是竞买时就有购房资格。
第二，竞买人要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，法拍的贷款流程相对于二手房按揭要严格一点，提前审批贷款确保后续资金能够到位，或做好其他途径筹钱的准备。

标的物的因素：
第一，看一下拍卖的房屋是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。提前了解下关注目标房产的税费问题，住宅和非住宅税费计算标准不一样的，尤其要注意公司产权房产的土地增值税很高。
【租赁|竞买法拍房需注意的几大知识点】另外，竞买人还关注下公告中有没有关于历史税费也要求竞买人承担的。竞买深圳之外的法拍房，还要关注被执行人的房产是如何取得的，若被执行人的房产原来是直系亲属过户、继承或赠与取得的，再次交易有些地方要求补税的。
第二，看房产的占有使用情况，就是核实收房有没有困难，法院包不包清场。不能盲目信任法院公告中说的包清场。如果法院的拍卖公告中注明包清场，竞买人就不能自行通过诉讼寻求物权保护，只能依靠执行法院清场，而执行法院最终能不能清场还有很多种情况。对买卖不破租赁的规则谈下看法。
有几种租赁是对抗不了竞买人的：第一种是抵押在前租赁在后；第二种是查封在前租赁在后；第三种是租赁在前查封在后，但是承租人尚没有占有使用房屋；第四种是租赁合同签订在前，但是竞买人占有在前；第五种是以租抵债的；第六种是不定期租赁，到期后没有续租的也属于不定期租赁。
租赁关系只要是真实的就可以对抗竞买人，租赁合同是否备案不是审核租赁合法性有效性的依据，只是加强租赁真实性的参考因素，租赁合同没有备案不影响租赁权利人的对抗效力。
第三，要看一下房产有没有违法建筑和其他的权利瑕疵。法拍房是按照房屋的现状拍卖的，法院出了执行裁定书以后，竞买人发现里面有违法建筑或者说其他权利瑕疵，办理房产证困难，只能自行承担法律风险。
有些法拍房有较大面积的违法建筑，拍卖公告中可能已经披露被查违机关查封，需要拆除违法建筑以后，才能够办理登记手续。而有些违法建筑是固有一体的，无法另行拆除，拆除了会损害房产本身的价值。
第四，要大致了解下房产和其他人还有没有未了结的产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵，有没有可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。此时房产还不是竞买人的，也没有金融属性，竞买人的资金压力会非常大。
第五，尚在限售期的房产在竞买后能不能在限售期内办理房产证，需要看拍卖公告的具体内容，已经明确在限售期内不能办理房产证的，则法院很可能在执行裁定书或协助执行通知书中明确可以办理房产证的时间是在限售期后。此时，竞买人依据执行裁定书是可以取得物权，但是不能处分房产办理抵押贷款，房产就失去了金融属性，竞买人的资金压力会很大。