二手房|冷热并存！上海新房市场热度不减，二手房进入冰冻期( 二 ) 二手房

二手房进入冰冻期
对比新房市场较好的成交量，上海二手房核验价与“三价就低”新政之后，二手房成交量速冻，价格也急速下降。
链家网统计数据显示，截至9月27日，上海二手房网签约9700套，预计最终成交套数在1万套左右，相较于今年8月的1.8万套下降约40%，是今年以来成交最低点。对比链家今年以来二手房挂牌量也可以看出，从2020年7月近10万套到现在的2万-3万套，房源在急速减少。有中介表示，虽然还有大量“内网”房源，占比约为20%，不过市场确实冷下来了。
采访人员从从贝壳找房APP、中原地产等平台可见，大量热门板块挂牌价格明显下降，上海知名学区浦东陆家嘴的“老破小”梅园小区，最高挂牌价达21万元/平方米，最近挂牌价为12万-13万元/平方米，单价直降8万元/平方米，以一套100平方米的房子计算，总价下降约800万元。
采访人员在学区房集中的闵行区发现，区域内对口闵行畹町实验小学的老旧小区高兴花园、常兴家园价格均有不同幅度下降。以高兴花园为例，现在挂牌单价普遍在6万元/平方米左右，年初同面积挂牌价500多万元的房子，现在普遍挂牌价在300多万元，部分房源价格直降40%。
在上海闵行区从事多年二手房交易的太平洋中介张经理表示，高兴花园等好几个老旧小区房源比较多，以前外地人只要买房都能入学，现在外地人买了也上不了学，主要还是学区政策变了，居住舒适感也欠缺，看房的人也少。
同时张经理也表示，闵行区春城、春申景城等次新房对口闵行公办第一梯队学区，核验价在8.9万元/平方米，100平方米房子总价比之前下调约100万元。
上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报采访人员表示，新房多推几个楼盘成交量就能上去，学区房二季度就已降温，主要是受核验价政策影响，即使入学门槛不变，房屋本身价格也会发生降价。
对于上海二手房和学区房降价原因，宋红卫也表示，上海二手房和学区房不管是挂牌价还是成交价均有不同程度下调，一是教育制度改革降低了学区房热度；二是挂牌核验导致部分高价房源无法入市；三是二手房“三价就低”直接抬高了购房者的首付比例，部分购房者面临预算不够的情况，导致成交量不足，进而影响房价；四是按揭贷款额度紧张，大量按揭贷款停滞，10月份仍然会受“三价从低”和贷款额度紧张的影响。