二线城市|这个信号表明楼市可能要回暖了二手房|成都

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从今年三月份开始，受二手房指导价及银行贷款收紧等因素影响，包括成都在内的多个一二线城市楼市陷入低迷。
9月27日，央行第三季度例会罕见地提到房地产，提出增强信贷总量增长稳定性，维护房地产市场健康发展。
信贷总量增长稳定性的增强，是否意味着低迷了大半年的楼市即将回暖？未来的成都楼市是否又将回到此前的黄金时代？
要弄明白这两个问题，还须先搞清楚本轮调控的本质。
本轮楼市调控的本质
不光成都，很多一二线城市从去年底开始对楼市调控加码；数据统计显示，2021年以来各地出台的房地产调控已突破420次，多地楼市行情已陷入冰点。
从各地的调控政策来看，本轮调控主要针对两方面：
其一：指导价针对二手房形成行情标杆作用
从各项调控来看，今年大多数一二线城市的矛头都在对向二手房，包括成都在内的多个城市出台二手房指导价，指导价逐渐具备行情标杆作用。

至于新盘，成都及其他一二线城市对新楼盘开盘价格的限制，在2017年就已经开始；
在成都楼市最疯狂的2016年，当时高新南还没有限购，甚至有人在中德英伦世邦一口气买下63套房子，直接成为成都出台限购的导火索。
同时，在2016年到2017年也发生了足以载入成都楼市史册的一周一价事件（2016年-2017年上半年，大部分新盘价格变化很快，几乎每周都在上涨，不少新盘价格一周涨幅甚至超过200元/㎡）；比如当时东湖板块的某新盘，2017年1月之前，单价还在1.7w/㎡，到三月份和五月份则分别涨到了1.9w/㎡和2w/㎡。

随后，针对新盘价格的这一乱象，成都新房限价政策出台。
此前的调控，相比新盘，对二手房的限制其实并没有多少。
这一阶段以指导价为核心对二手房进行的调控，二手房受指导价影响，报备价格早已确定，银行信贷与指导价挂钩，二手房的杠杆率至少能够控制在一个相对合理的区间范围内。
杠杆率得到控制的同时，也能够遏制成都楼市二手房价涨幅过快，避免出现类似2016年和2020年房价短时间内大涨的局面。
以最早在去年底出台二手房指导价的深圳为例，深圳前海某楼盘，指导价为10w/㎡，而去年底之前，成交价达到17w/㎡；在指导价出台之后，目前的真实行情基本控制在13w/㎡-14w/㎡之间。

该楼盘实际价格与指导价之间达成的平衡，从本质上来说其实是杠杆率降低的影响，在指导价不变的情况下，其实际价格很难在短时间内出现较大涨幅；
因为脱离指导价的涨幅越大，杠杆率越高，购房者承压能力将越低。
其二：对贷款的限制
2019年到2020年的楼市已经出现一股不正之风：类似经营贷这类本该进入实体的大量热钱流入楼市，导致整个楼市杠杆率加大，以往楼市相对合理的杠杆率开始变高。
杠杆率过高之后会产生哪些恶果，这一点其实可以参考八九十年代楼市泡沫破碎后的日本。

在严格限制经营贷、消费贷等流入楼市之前，一些城市已经出现不少购房者利用政策漏洞实现以10％甚至零首付，撬动千万级房产的例子；如这一现象不加以遏制，必将使一个城市的房产泡沫无限加大；
对于此前多个城市房贷额度收紧，很多朋友会觉得有些矫枉过正；
事实上，此前楼市的高杠杆现象早已蔓延，类似成都攀成钢、金融城等区域板块房价在2019年之后的暴涨，背后的推手很大程度上也是因为高杠杆；