转按揭|“还房贷”四大技巧，掌握一条或可省下一部车，银行不会告诉你银行|购房者

长期以来，买房都不是一件容易的事，房价低的时候收入低，收入高的时候房价又上来了。能够全款买房的土豪毕竟是少数，对于大多数人来说，买房需要向银行借贷，即使如此，还是很不错的，因为能凑出一大笔购房首付款算也算比较厉害的了。当然，这仅是开始，因为接下来我们还要度过数十年的还贷光阴。在还房贷的头几年，对于大多数人来说，生活会显得紧凑一些，主要原因是当时买房预算比较紧张，能拿得出来都拿出来了，随着时间推移，一般3、5年后，当家庭收入不断增加，彼时，我们的生活压力才会减缓一些。为什么还房贷会有这么大压力？我们知道，除了房价高贷款本金高外，利息也占了“半壁江山”。比如按揭贷款100万，按照目前全国首套房平均利率5.44?，商贷30年还贷期共计利息约103万，比本金还高3万。虽然说未来钱会贬值，但我们现在看到的数字却是实实在在的。月供都是自己辛苦赚来的血汗钱，难道除了按照还款协议要求按部就班的还贷外，我们就没有别的省钱还款技巧吗？答案是有的！只是银行一般不会主动告诉你。经与业内人士交流，可从还款时间以及随利率变化调整还款方式等方面着手，如果还贷技巧运用得当，掌握其中一条或可省一台车钱。

第一条，转按揭转按揭本身是因为购房者（借款人）由于家庭经济原因无力继续还贷，通过向银行申请变更还贷周期，比如由10年，变为20年。事实上，转按揭也可以用在房贷偿还过程中。操作方式是：你发现有一家银行利率比原来贷款银行低很多，你可以请新银行帮你指定一家担保公司，先清掉余下的房贷，后在利率比较低的银行重新办理房贷按揭手续。例如：由于楼市调控需要，我们现在很多人办理的房贷利率都比较高，较基础利率少则上浮10?多则30?但利率趋势一般来说会向下，随着时间推移，当你发现有银行的房贷利率已经恢复到基准，这个时候，你完全可以使用“转按揭”的方式重新办理按揭贷款。不过，转按揭过程中会有一些费用发生，如担保费、评估费、抵押费和公证费。其中最大的一笔费用就是担保费，但是，在利率下行期间，银行往往为招揽客户而推出优惠活动，担保费可能被免掉，那么余下的几项费用就很少了，一般总共只要花几百块就解决了。总体算下来，若能省掉10-30?息，大家可以算一笔账，是不是很可观。

第二条，“固浮”利率转换指的是固定利率与浮动利率转换。固定房贷利率这个品种已经推出十多年，这种利息方式非常适合收入比较稳定的家庭，所以受到了购房者的广泛欢迎，但优劣势也比较明显，优势在于当基础利率处于上升通道时，也就是说加息过程中，房贷利率不会提高，劣势也同样明显，当基础利率处于下行通道时，房贷利率并未变化，感觉比较吃亏。而浮动利率则是房贷利率随着基础利率变化而调整，这种方式比较适合有一定存款的家庭，不会受到利率调整影响生活。好在现在不少银行推出了“固浮”利率转换业务。购房者可以充分利用两种方式的优势进行转换。现在很多银行对办理“固”转“浮”设定了1年期和5年期两档，也就是在办理固定利率1年后可缴纳一定违约金可办理转换，办理固定利率5年后再办转的，违约金可免除；而银行对办理“浮”转“固”一般则不收手续费和违约金。巧妙运用两种转换业务，可以节省不少钱，不过，我们需要具备对利率趋势有一个前瞻性预判。各家银行对此类业务要求可能有所差别，所以，办理时，还需要向所在银行咨询清楚。