违约|居间合同中委托人跳单，未利用先前居间人提供房源信息构成违约吗 a8427

编辑 / 沐小排版 / 小荆---案情简介哈尔滨市的王先生和中达房地产公司签订了房地产求购确认书，确认书中约定，王先生委托中达房地产公司求购本市南岗区的房屋一套，还约定在看过该房后6个月内，王先生或与其有关联的人和出卖方达成买卖交易或者利用了中达房地产公司提供的信息、机会等条件，但未通过中达公司而和第三方达成买卖交易的，王先生应按照该房产实际成交价的1%向支付违约金。王先生在在看房后一周内，并未通过中达公司与该房屋房主签订了房屋买卖合同，并取得了房屋所有权，为此中达房地产公司将王先生诉至法庭，要求王先生承担违约责任。

原告中达房地产认为：原告带被告实地看房，双方签订房地产求购确认书后，被告王先生隐瞒原告与房屋出售方完成了房屋交易过户手续。被告“跳中介”的行为构成违约，故要求被告支付违约金。被告王先生认为：“跳中介”条款为格式条款，明显加重了对方的责任，应认定为无效。出售方分别委托原告、隆源房地产公司、好信房地产经纪有限公司挂牌出售系争房屋。被告没有利用原告提供的信息、机会等条件达成交易，其有权成交。被告已支付隆源公司全额佣金，故不同意原告的诉讼请求。选择较低价一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的“房地产求购确认书”系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。其中已明确约定被告有义务在验看房地产后的6个月内，不利用原告提供的信息而未通过原告与出售方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的向原告支付违约金。现被告从原告处获知信息，但未通过原告而与出售方签订买卖合同并取得系争房屋的所有权，理应按约承担违约责任。二审法院认为：原、被告虽然签订了居间合同，但是房屋出卖方委托立好信公司、隆源公司、中达公司等多家中介公司出售房屋，但均非独家委托。而且，房地产价格是影响房地产买卖成交与否的主要因素，中达公司确认仅向王先生提供了一次看房的媒介服务，其带王先生看房时的报价为105万元，但隆源公司作为居间方，最终通过提供媒介服务，以93万元的价格促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非由中达公司促成。且王先生按约向隆源公司支付了全额佣金。因此，王先生并非为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用中达公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。该起案件在日常生活中很常见，现行商品房交易市场中，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，买卖双方通过房地产公司购买房屋，这种法律行为称为“居间”。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告签订的房地产求购确认书约定，原告带被告实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如被告与出卖方成交，应向原告支付佣金。在本案中，双方当事人的争议焦点，即合同中的“跳中介”条款，是否有效，委托人又是否构成违约呢？第一，“跳中介”条款是否有效在居间合同法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳中介”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者为少付佣金而手拉手到另一家中介公司成交。为了防止委托人“跳中介”的不诚信行为，中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要承担违约责任的合同条款，即本案中合同中的格式条款。笔者认为，根据房地产中介市场交易习惯，房地产求购确认书的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，应认定为格式合同。“跳中介”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取佣金，否则，中介公司只要静待其他中介公司促成交易，即可坐收相当于佣金的违约金；而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成交易的中介公司均需支付成交价的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，显失公平。因此，“跳中介”条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。第二，“跳中介”违约行为的构成要件（1）中介公司的委托权限，是一般代理还是独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，多家中介公司参与同一房屋交易，从委托权限上看，王先生并未委托独家代理；从时间先后顺序上看，首先向王先生报告订约机会、提供看房服务的亦非原告中达公司。且房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，中达公司并未促成交易。在隆源公司居间成功后，王先生也支付了隆源公司支付了佣金，不存在逃避支付佣金义务的不正当目的。因此，王先生并未“跳中介”，其行为不构成违约。在处理此类纠纷的处理应遵循诚实信用、平等保护的原则，既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序发展。