天樾193|别傻了，1000万买不到凯旋，但能拿下这天际平墅克而瑞

如果有1000万，你会买哪里？
珠江新城凯旋新世界，要不要考虑一下？根据最新政策，其二手房参考价为8.8万/平，如果选择114平的两房两厅，1000万刚好能拿下。
但，这显然是不可能的。
不过，对追求品质的实力买家而言，1000万在广州，还是能选到不少优质产品。
所谓优质，一方面是地段，环境；另一方面，则是产品，物业，当然更重要的，是未来的成长性。
具体看哪里？不卖关子，是市场热度居高不下的：科学城！
总部在左，公园在右
在说产品设计之前，首先要说的是设计的缘由。
毕竟，任何一套房子，都不可能脱离市场价值而孤立存在。
越秀TOD·星樾，位于广州科学城，科学城究竟有多热，克而瑞数据显示，今年1—8月，科学城网签超过4500套，全市第一。
至于火爆原因，房产君说过多次，其代表城市发展方向，总部云集，是广州发力IAB产业的主力。同时，从诞生之初就参考欧洲模式，不推山，不毁林，对自然生态保持足够的友好。

| 一张航拍图，看懂科学城（@广州房产细鹏摄）
越秀TOD·星樾作为广州红盘，其从去年开始，网签超过2000套，是板块绝对的扛把子。
而且，其所处的位置，项目体量，开发商实力，也足以支撑它，拿出科学城更优秀的作品。
和地铁的距离，就不赘述了，名字中的TOD足以说明一切。
再来看两张实景图，是项目隔壁占地面积约1350亩的植树公园。

如此绿肺在侧，山景如画，项目就赢了一局。
而越秀TOD·星樾即将加推的「天樾组团」，更是东南直望植树公园，距离最近处仅有30多米。
同时，天樾组团高达150米，不仅撑开了科学城的天际线，俯瞰植树公园，更可远眺群山。
论身姿，项目又赢了一局。
那么在拥有这样的底子后，新推出的组团，应该设计什么样的产品呢？
如果从全市的供求来看，小户型自然是主流。但是在这个项目，越秀把供求关系研究的更为精细。
克而瑞数据显示，最近四年来，科学城板块一共只供应了191套180㎡以上的大户型，同期却成交了431套。
这种供不应求的趋势，到了今年更加明显。2021年到目前为止，180㎡以上户型，科学城板块仅供应了5套，但成交了48套，妥妥的市场痛点。
因此，「天樾组团」配置了令高净值人群尖叫的户型——建面约193㎡的空中平墅，货量仅172套，吹风价在5万/㎡左右，总价在1000万上下。
这样的产品，大概率成为科学城，乃至整个黄埔和天河置换大户型的首选。
日照分析丨冬至日可获得4-6小时日照
接下来，再看看产品与自然的关系，毕竟房子是不可能脱离自然环境存在的。
我们先聊聊日照。
这一次我们做了冬至日（12月21日）客厅的采光模拟，因为冬至日是全年日照时间最短的一天，如果这一天光照仍充足，那么一整年都不愁阳光。
来感受一下，冬至日时的阳光在该项目的移动轨迹，亮面时间越长，代表沐浴在阳光的时间越长。
日照时长一户一表如下，房产君可是吐血整理。
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总体来看，越秀TOD·星樾采光确实不错，所有单位均能保证4-6小时日照，高楼层和低楼层之间，采光没有太大差别。
所以，本次推出的172套房里，没有一户会踩雷，我们想要选到最好的房子，关注公园景观即可。
景观呢？东南向望山的视野如何？来看硬核分析：
由于是地铁车辆段上盖，项目底板整体上抬14米，每户层高3.15米，理论上来说，天樾组团的15层即与山顶平齐，20层即可俯瞰山顶。