土拍|深圳土拍规则大调整：首推“三限双竞+摇号”方式，中小房企机会来了？房价|商品房|买房|房地产市场

本文来源：时代周报作者：刘婷
紧急叫停第二批集中供地后，深圳大幅修改拍地规则，22宗宅地重新上架。
8月29日，深圳市规划和自然资源局重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。
本次公告对拍地规则进行五个方面调整，包括首次推出“三限双竞+摇号”方式、土地最高溢价从45%下调至15%、进一步下调住房销售限价、严格落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等。

8月29日，一家房地产央企深圳公司的投资部人士对时代周报采访人员表示，调整规则后每家房企限购3宗土地，与福州限拍5宗地相比空间仍较大，“摇号+限购”方式给中小房企异军突起创造机会。此外，下调土地最高溢价给房企留出更大利润空间，政策方向是合理提高地产企业利润，让企业有更大空间提高房屋品质。
首推“三限双竞+摇号”
第二批集中供地的22宗住宅用地中，前海自贸区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。前海自贸区和南山区均极少公开出让居住用地，而龙岗区、坪山区、光明区等则是刚需购房者密集区域。
土地竞价方式上，深圳改变升级双竞双限模式，首次推出“三限双竞+摇号”方式。
具体而言，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人，自持租赁住房最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%。
下调土拍溢价上限后，深圳强化“房地联动”，同步加强对新房限价力度，进一步下调住房销售限价。

深圳市规划和自然资源局指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。
以前海地块为例，根据此前规则，该地块建设的商品住房毛坯销售均价为9.9万元/平方米。调整后，该地块建设的商品住房毛坯销售均价为9.2万元/平方米，下调7000元/平方米。
这意味着，商品房限价进一步收紧，房价上涨预期降低。深圳房地产信息网数据显示，目前深圳前海新房均价多高于10万元/平方米。其中，前海天境花园参考均价约为11.2万元/平方米、瑧山海家园参考均价约为15万元/平方米、颐湾府参考均价约为10.2万元/平方米。
禁止“马甲”参拍
为健全市场准入机制，深圳市规划和自然资源局对参拍房企提出更高要求，包括限制拍地宗数、审核资金来源、设置违者禁拍的惩罚措施等。
新规调整竞买人资质条件和准入要求，用地竞买申请人须具有房地产开发资质，若采用联合竞买方式，联合各方均应具有房地产开发资质。
此前，多个城市出现开发商用“马甲”拍地的情况，深圳新规明确禁止“马甲”参与。深圳市规划和自然资源局指出，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。
【土拍|深圳土拍规则大调整：首推“三限双竞+摇号”方式，中小房企机会来了？】禁止“马甲”参拍并非深圳首创。近期，天津、青岛、杭州等多个重点城市纷纷宣布中止或延迟第二批集中供地。此后，青岛、沈阳、西安等城市调整土拍规则，新规则均明确不得通过多个“马甲”公司参与竞拍。