公摊|墙皮厚还是脸皮厚？看看46%的公摊咋来的( 二 ) 青岛市|融创中国|楼市

二是该三栋楼中，每栋单体中的1层和2层部分房屋为公共配套用房（物业用房、社区警务室、社区服务站、社区居委会、文化活动站等），且单独对外开门，依据《房产测量规范》，单独对外开门的房屋因不使用住宅部分交通核（入户门厅、电梯、电梯前厅、楼梯、消防连廊等），所以不受摊交通核部分面积。

上述原因造成融创维多利亚湾六期三栋超高层住宅部分分摊系数相比其他高层住宅偏大，导致部分业主对房屋面积存在疑惑。
这个回复的核心内容是：第一，维湾六期公摊大的是三个超高层楼座，第二，三个楼座的公摊都超过了46% 。第三，公摊大有两个原因——
一是墙体厚，正常外墙体厚度约20公分，因为维湾是超高层，厚度是正常楼座外墙厚度的2倍到3倍，外墙一半纳入公摊，一圈下来，看不见的面积涨了不少。
再就是一楼二楼不参与住宅部分交通核的公摊分配，这大概可以理解为，公摊总面积基本不变，但参与分摊的少了两层，那么分到每一户的公摊又多了不受。
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这个价格，就买个这？
维湾六期超高层公摊大是事实，它给相关业主带来的伤害是显而易见的——公摊46%以上，再除去墙体面积，实得面积50%左右。 150多平的产权面积，七八十平的居住体验，这种落差，谁碰上都像吞了半盆苍蝇。
另一个伤害是性价比上的。以前有个段子，说维湾可以PK灵山湾、唐岛湾等西海岸优势地段的房子，就一个字——“我均价8500” 。不巧的是，维湾这几个超高层入市时间大约是18年，按照网上公布的数据，价格远高于8500元/平方米，如果用得房率来换算一下，更充满了浓浓的入坑感，毕竟谁买房子都不是买了个数字，这个空间，哪怕以正常公摊的上限30% ，再加上20%左右的公摊上浮——
房价差不多得接近1万5 ，这个价格，就买个这？
话说回来，一个公摊接近50%的奇葩怎么能够成功脱手，让这么多买家欲哭无泪呢？一个重要的背景就是这几个楼的开售时间， 2018年4月初，上合效应最疯狂的时间点，网上开盘， 1200套房子当天基本售罄。
那段日子，不止维湾一个如此“抢房”的案例，很多房子根本不需要样板间来撑场面，照样客来如涌，没有实际空间参照，或许也是准业主们不幸入坑的原因之一。
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公摊46% ，还卖得飞快？
部分维湾六期业主指称开发商面积欺诈，也有人在媒体上反映， “开发商销售时号称公摊30%多，没想到收房时变成了50% 。 ”
按照常理推断，如果一个置业顾问在销售时明确告知， “我们的房子公摊46%以上，你150平的房子，可能实得七八十平” ，即便是在上合效应抢房期，这样的房子买的人也不会很多，那么为什么维湾这几个超高层卖得飞快呢？结论大家自行脑补吧。

但仅有这样的推断，恐怕难以支持业主们的维权。很多诉求还需要书面证据，比如合同，比如录音录像，比如微信截屏。
凭心而论，公摊近50%的普通商品住宅出现在青岛，损害的不止是三座楼上的业主，还拉低了地产开发行业的道德底线。可能带来高公摊的超高建筑适不适合出现在普通住宅区？为什么会有46%这样的超级公摊出现？
作为青岛楼市的关注者，我们由衷地希望，以上的问题能够成为一种建议和提醒，让我们的楼市少走弯路，让置业安家能够直通幸福。也期待此事能够圆满解决，祝维湾六期业主好运。
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