土地出让|房企的困局，越拿地死得越快土地出让

房地产开发突然成了一门亏本生意。一位房地产上下游链条企业人士透露：“合作的一家房企，手头的一个项目要免费建造将近三分之一的房子，利润率已经低于5%了。（现在的房地产开发）不做是等死，做了是找死。 ”牵制房企拿地的力量来自于收窄的利润和“算不过来”的账，也来自于泰山压顶般的资金压力。眼前，他们唯一的出路是靠自己，也就是“先搞销售。 ”
房地产变成了不赚钱的买卖，这句话如果在十年前肯定是没人信的，过去二十年来，随着中国城市化的大趋势，中国崛起了大批房地产企业，前段时间《财富》发布的世界500强里，中国的恒大、碧桂园和万科等也都榜上有名。那么，无论是刚刚许家印辞去恒大董事长，还是中国即将出台的房地产税，都是房地产企业走下坡路的一个个预告。

【土地出让|房企的困局，越拿地死得越快】房地产作为市场化改革最为充分的行业之一，以市场化方式基本解决了以往积累的国民住房保障的巨大历史欠账，对中国城市建设与地方财政的贡献亦是功不可没，多年来已然成为国民经济第一大行业。
但长期以来土地财政与经济增长对房地产业形成了过度依赖，在以无限推高房价与地价形成新的住房结构化矛盾的同时，也导致了资源向房地产行业的过度聚集并累积了巨大的涉房金融风险以及经济脱实向虚所引发的可持续增长问题，乃至有引发经济运行的系统性风险的可能。

从推出“三道红线”监管新规以来，到今年相继推出的涉房贷款集中度分级管理、土地出让两集中试点与土地出让金纳入税收管理、地销比不超过40%新规、二手房交易指导价制度以及各地对于行业调控新老政策措施的查缺补漏与“打补丁”措施，乃至将商票纳入房企负债监管等一系列措施所形成的组合拳，都指向了以实际执行效果为核心，以房住不炒和三稳为目标的行业战略方向调整本身。也就是说，这些调控政策组合拳以及未来还有可能出现的新政策，都已经强烈验证了房地产行业定位彻底调整与转型时代的到来。
就企业层面而言，无论是“三道红线“监管新规对债权融资空间的限制，还是涉房贷款集中度分级管理措施从供需两端对资金面的把控，更加上土地出让制度调整与40%地销比考核要求的下达，都是从降低房企财务杠杆和周转速度着手的引导房企转换发展模式的综合举措，当然也就引发了一些企业的流动性问题与周转困难，这也是行业定位与战略方向调整中势必要发生的格局性变动的具体体现。

无论业绩好坏，房企都必须将以往的冲规模、做业绩、求发展的诉求目标快速切换至活下去、以续命保命为核心要义了，战略重组、引入战投、强化合作、加快去化、加大融资和控制拿地等资本性开支、提升管理效能等就成为行业转型时期房企续命保命和是否能够成功转型的关键。
房子终究是人住的，房住不炒说了很多年，现在终于炒不动了，说白了还是一个市场需求的问题。在我看来，未来的住房刚需，无限地趋近于每年新婚人数，这还是建立在每个结婚的人都买房的基础上，事实上，结婚的人中能能买得起的，家里早给买了，买不起的，一时半会儿也难以上车。