拿地销售比|拿地金额不得超年度销售额40% 这39家房企已踩线建发

来源：证券市场红周刊
7月26日，有消息指出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。《红周刊(博客,微博)》采访人员了解到，目前已有头部房企开始执行上述政策。

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此外，《红周刊》采访人员梳理发现，如果此政策属实，那么对碧桂园、万科、恒大等大型房企影响较小。而建发房产、卓越集团等冲规模房企以及荣安地产(000517,股吧)、佳源国际、上坤集团等中小房企则影响较大，未来房企冲规模将会更加困难。
《红周刊》从一位TOP10房企内部人士了解，“（新政）方向基本是确定的，但具体执行还没有完全铺开。”
7月26、27日，A H股地产板块集体下跌。前海开源基金董事总经理杨德龙向《红周刊》采访人员表示，A H股地产板块的大跌，和行业政策有一定关系，但是也和大市有关。由于教育股出现政策利空，很多投资者担心其他行业会不会也出现利空。地产这类政策敏感性的行业的跌幅相对较大。
买地金额不得超年度销售额40%？
有头部房企已在执行
7月26日，财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额的40%”。《红周刊》从知情人士处了解，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，或还包括通过收并购方式获地的支出。
目前暂未有官方渠道发布上述新政。7月26日，《红周刊》采访人员向多位房企投拓岗工作人员确认上述新政的真实性。一位TOP20房企投拓人员表示，公司内部还没通知（上述政策）。他推测，现在消息的流出应该是提前放风，给大家留时间调整，做好心理准备。
而另一位TOP10房企内部人士介绍，“（新政）方向基本是确定的，但具体执行还没有完全铺开。”某TOP3房企内部人士刘文（化名）则表示，自己所在的房企已经在执行（上述政策），严控金融风险。他表示，“通知是一回事，执行是一回事。既然已经定了就得执行，不然难道等着相关部门点名和约谈吗？”
2021年上半年，多家规模房企出现现金流吃紧情况。刘文分析表示，一方面，房企现金流吃紧或资金链断裂时，容易出现房企为了销售回款而大幅降价的现象；另一方面，如果房子卖不出去或者没有办法按时还款，还会导致银行为保护自身债务权益让法院查封房企账上资产。而这一行为容易造成“没有资金进行开发建设，大量楼盘出现因资金被管控而无法按时交付”的问题。
刘文告诉《红周刊》采访人员，“买地金额不得超年度销售额的40%”这一监管约束，本质上就是为了降杠杆、降投资、控支出，防范金融风险。
旨在完善“三道红线”监管漏洞
冲规模房企受影响较大
关于“买地金额不得超年度销售额的40%”的监管政策传闻，虽然截至目前官方渠道暂未发布通告及其相关解释，但其实早在2020年下半年就已埋下伏笔。
2020年8月20日，“三道红线”政策出台。国泰君安研报指出，“三道红线”之外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，还需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。可以看出，拿地销售比超过40%的房企被视为重点监管对象。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“买地金额不得超年度销售额40%”，是对三道红线的监管完善。