溢价率|又一城打补丁！杭州第二轮集中拍地延期杭州|严跃进|贝壳研究院

又一座城市开始为集中供地规则"打补丁"。
8月18日，杭州规自局发布补充公告称，7月30日所发布的出让公告中的31宗住宅地块终止挂牌，这些地块将在8月31日前重新公告。这意味着，杭州第二次集中拍地将推迟。业内专家分析，此类政策和其他城市类似，进一步体现了优化竞拍规则的导向。
7月30日，杭州市发布第二批住宅用地集中出让公告。公告显示，这批地块共31宗，面积2873亩。杭州市规自局介绍，这次集中出让有供应向星城倾斜、竞价规则有调整、开展“竞品质”试点、细化商服用地要求等四个特点。
"在当时的公告中，杭州明确了竞价规则和竞品质的内容，属于对土地出让规则的优化。但是很显然，杭州在其他一些领域并没有明确出台政策，包括对于房企购地资格的审查、房企购地资金的审查、没有明确提及摇号购地内容、对于违规房企如何施加惩罚措施等。"易居研究院智库中心研究总监严跃进说，据此可以认为，杭州此次发布补充公告，是对既有的供地规则进行二次优化。这也体现了政策进一步加码、进一步提高政策精准性的导向。
【溢价率|又一城打补丁！杭州第二轮集中拍地延期】杭州属于全国最早发布竞价规则优化版的城市，此前的土地竞拍新规，甚至要早于国家相关部门的土拍新规。
根据上次发布的公告，杭州第二批集中出让中星城范围内住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%；为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，第二批集中出让地块竞买单位要求需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
严跃进说，随着土拍新规的实施，杭州的部分政策显然部分条款不齐全。所以从这个角度看，按照最新的土地市场管控新要求，及时优化政策，显得很有必要。
从全国来看，首批次集中供地时热度较高的城市，第二次的土拍规则都趋严。此前，无锡调整为第二批次所有宗地均是触顶摇号。“根据规则调整来看，是希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。”贝壳研究院相关负责人分析，此次确实也达到了目的，无锡此批次住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批次的12.39%相比有明显回落。
在此之前，深圳第二批次集中供地已延期。业内分析，考虑到深圳在首批集中供地成交溢价率达到30.9%，不排除之后会升级第二批次的土拍规则，以达到稳地价的目标。而天津也已经发布补充公告，严格监管资金来源，并对地块最高限价进行下调。“不排除未来会有更多城市相继延期该批次的土地出让，以调整土拍规则。”贝壳研究院分析师说。
中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产调控政策不断加码，打补丁、堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮土地再出现高溢价率情况，对房地产调控不利。"总体上，各个城市当前在第二次拍地方面工作更加细致和到位，真正促进了土地市场的稳定。反过来，由于各类土地供应推迟等情况，房企也需要据此不断调整策略和优化模式。"严跃进说。