供需|房价背后的逻辑，就是供需二手房

来，对号入座一下：
投资或者投机者，买房两三年房价可以翻倍；

自住者的野心也不小，住上十年八年后，卖房回本，还够换个更好的；

长线投资者也一样，以租抵供，白赚一套房……现在，房地产逻辑变了。

现有政策环境下，明确不把房地产作为短期刺激经济的手段，完善“稳地价”工作机制，也要盯紧房地产金融，尤其是相关融资及贷款的管理。房地产调控已经是新常态，详见教育机构团灭，房地产何去何从？

但有一点不会变，就是房价背后最根本的逻辑，总结起来，其实就两个字。读懂这个逻辑，才能把握未来十年甚至更长时间买房的“金科玉律”。

/变形的供需 /

对。房价背后的逻辑，就是供需。

这可能不符合相当一部分在投资市场失利群体的认知。但这是事实。

我们从两个层面来分析：一个是投资。

举一个极端的例子：
8年前，海南三亚的开发商都知道一个名字，咱们暂且称之为：老Z。

怎么说呢，开发商对他是又爱又恨。

老Z和他牵头组织的小伙伴们组团行动，动辄拿下某一项目几十甚至上百套别墅。

他的原话是这么说的，“当我一次购买一百多套别墅，定价权就不在发展了，而是在我。”

结果是，在高利润高周转时代，该项目卖两万三每平，还是一万八每平，终究“一口气买一百套”的老Z们说了算。
这就是投资、投机领域的供求关系，对价格的决策。

尽管这是一种变形，甚至是畸形的供求关系。但最终它决定了价格。

同理，过去很长一段时间，国内炒房团以及炒房散户的聚集，对市场的左右，亦是如此。

在“房住不炒”的明确趋势下，这类供需走不通了，并且蛋糕越来越小，但逻辑没变。

/需求的公式 /

另一种供需，在真正的需求端：自住。

政策打击下，投资和投机退去，未来决定是市场/房价逻辑的真正走势，在于居住需求。

在哪上班想买哪，老家在哪就买在哪的固定模式，被什么打破？——人口红利。

轨道交通、商业配套、教育医疗和产业规划，在房地产市场，最终都将导入两个结果：

第一，吸引更多的人来；
第二，把吸引来的人留下。

广东是全国人口大省。第七次全国人口普查数据显示，截至2020年末，佛山常住人口总数达950万人，过去10年佛山人口增长数量达到了230万，人口增长数量仅次于广州、深圳，是全省“最具吸引力”的地级市。

佛山有足够的人口红利支撑，但红利和政策扶持一样不会“撒胡椒面”，购房者需要分析的只是这个红利在哪？

眼光再长远一点，这个需求公式也能导出区域未来的承接力。

当然，单纯为了居住，未来房价的涨跌与此无关。

但只要可能涉及到换房、升级居住空间的购房者，都要考虑：我买的房子，未来有没有人愿意花更高的代价接手。

未来区域价值升级、更多人涌入的区域，当然会有，哪怕你的房子漏水；新建房产大于人口流入、空置率高企的区域，当然不会，哪怕你家装修成卢浮宫……