昆明|楼市调控的底线、中线和顶线昆明

以继续玩下去。

（2）顶线是保证游戏参与方有适度的利润。
（3）中线是打掉购房者的上涨预期。
01
最近，深圳中止第二批集中土拍，杭州第二批集中土拍改为“限溢价、竞品质” ，天津、广州、北京等主要城市二次土拍则大幅延后，一时间，全国土地市场似乎冰封。
峰回路转的是，昨天，自然资源部召开闭门会议，说要将单宗住宅用地溢价率控制在15%以内，同时，还不得以竞配建等方式增加实际地价。

这意味着什么？其实，深圳土地“流拍” ，就是因为地价太高、批的预售价相对地价又太低，再加上严厉的限购政策，导致大部分的房企都玩不下去了。
而各城市二次供地延后，集体限溢价、不再竞配建，则说明政府意识到，房企在当下已经没有买地的意愿了，已经到了必须要出补救措施的时候。
毕竟，全国各大主要城市，仍然对土地财政依赖程度很高。除了北上深，如果短时间内全国各家房企都不拍地了，政府收入、以及近20年来形成的土地财政消费习惯，也将会遭受突如其来的大考验。

▲2020年各城市土地财政依赖度排行榜
02
站在甲方乙方的角度来看，政府卖地，房企其实也是客户。一旦客户的买地意愿下滑，政府“甲方爸爸”的傲娇也会消失。
那么除了土地财政依赖的原因，房企不拿地，促使政府改变二次供地规则，还有其他原因吗？
其实下面这幅图，已经很好说明了“地产不能倒”的原因。

【昆明|楼市调控的底线、中线和顶线】▲房地产不能倒，准确来说，应该是“房地产供应链不能倒” ，因为房地产行业是一个母行业，背后附带着多个子行业，每一个行业，都影响着千家万户。

由此，从自然资源部出政策的迅猛程度来看，我们可以总结出楼市调控的底线，就是能够保证地产商继续拿地，供应商可以继续给地产商供应产品，游戏可以继续玩下去。

03
既然楼市调控的底线是保证游戏可以玩下去，不崩盘即可，那么，调控的中线和顶线在哪呢？
个人认为，调控的中线，是打掉购房者、开发商的上涨预期，实现房住不炒。
无论是从杭州最近的“一夜入冬”政策，还是连大湾区唯一不限购的惠州都表态限购了来看，政府确实在全力推进房住不炒。
那么，何谓“不炒”？不是没有买卖，而是没有太大涨价预期，同时保证房价又不怎么跌，通过限售、提高房贷利率、提高首付比例等各种方式拉高短炒成本，实现挤压投资客，保证进场买房的都是刚需；
目前，整体来看，全国楼市基本杜绝了短炒，若非长期持有，否则现在进场买房不明智。
至于调控的顶线，则是保证游戏参与方，都有适度的利润和适度的社会效益。
为什么这么说呢？我们知道，开发商不是做慈善的，可能有一两个项目，像滨江一样“努努力争取1%-2%的净利润” ，但长期如此，绝对会导致整个行业系统性撤资，烂尾楼、质量维权层出不穷。

而对于政府来说，既要保证开发商愿意拿地、维持土地财政，又要保证房地产供应链稳定、维护就业稳定，也需要给开发商“让利” ，给一个适度的利润空间；同时，又考虑到当前的人口问题，降低二胎、三胎生育成本迫在眉睫，所以这个房开利润率也不可过高，否则羊毛出在羊身上，伤害的还是普罗大众。