房产|房子过户给子女，“生前”与“身后”有啥差别？内行人说漏了嘴

上世纪八九十年代，中国才开放了商品房的自由买卖，这间接导致房产继承的相关法律问题讨论遭到延后。针对房子的继承，发达国家的继承体系相对规范，并且已经使用好多年。但是我国在这一方面整体发展较晚，目前依旧算不上成熟，但是却一直在往前走。那么，在新制度之下，房子过户给子女，“生前”与“身后”有哪些区别呢？对此，有内行人说漏了嘴，生前和身后的差别可大着呢。

“生前赠与”过户方式
人和人进行交往，彼此之间少不了馈赠。普通的馈赠不需要交税，但房子却是一个例外。首先，房子属于不动产，如果将房子进行馈赠，就会产生相应的税费，并且需要缴纳的金额还真不少。如果房子完成馈赠之后，转入下一个人的手中，新接手者需要缴纳这四个费用，其中包括两种税收，分别是个税和契税；紧接着是两种收费，分别是评估费和公证费。个税在2009年开始就已经实现免征，这意味着总共需要缴纳三笔费用，分别为3%的契税，0.25%的评估费，1%的公证费，以上三种费用的基数都是房产的总值。

就拿一套100万的房子进行计算，产生的契税为3万元，评估费为0.25万元，公证费为1万元，三项费用加起来为4.25万元，由此可见，在获得一套房子的同时，也需要个人支出一笔不菲的费用。

“身前买卖”的过户方式
也有一些家长为了公平起见，会将自己的房子卖给孩子，这个过程其实与普通的买卖已经没什么区别，只需要参照常见流程即可。按照最新的房产买卖制度，主要要缴纳三个税种，除了常见的契税，还要考虑个税以及增值税。如果是普通住宅，个税是房产交易总值的1%。契税要按照房子的面积来看，如果房子位于90平米以下，契税只需要交易总价的1%，如果大于90平米，契税为1.5%。

除此之外，还要看是不是手中的唯一房产，如果并不是唯一房产，契税则会上涨到3%。增值税则要看拿到房产证的年限，如果拿到房产证已经满两年，这种时候就不需要缴纳增值税了。如果没有满两年，需要缴纳高达5.6%的增值税。
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离世之后的过户房产方式
以上两种情况在国内并不常见，因为我国以孝为先，很难在老人活着的时候和他们探讨房子的问题，大部分情况都是老人离世之后进行房产的过户。

现阶段我国并没有真正意义上的遗产税，这也意味着，在老人离世之后，房子的过户方式还是比较简单的，同时也不需要前两种那么繁琐的手续办理，也不会牵扯多种税收，当前只需要缴纳几百到几千元的登记以及公证费。

虽然在离世之后房子的过户方式得到了简化，也不需要缴纳大量的税费，但是两个弊端却一直存在。如果是多子女家庭，并且老人在离世之前没有安排好遗嘱，那么老人离世之后，房子的归属问题将变得格外棘手。子女之间因为房子份额的分配问题大打出手的事情已经不少见了。

再者，如果离世的老人手下不止一套房产，即便子女可以完成顺利继承，那么这套房子进行转卖的时候，还要缴纳20%的个税。由此可见，“生前的”继承以及“身后的”继承区别还是比较大的，并且两者面临的麻烦大不相同。生前进行继承可能可以实现公平，但是要面临极高的税务。身后完成继承可以取消比较大笔的税务，但是在继承的公正性上要进行严格的探讨。