项目|奇怪！在上海靠城改起家的大华，在昆明的这个项目为何卖不起价？租房|投资理财

近日,昆明西山区马街街道2宗约17.42亩住宅用地在呈贡行政中心拍卖,被大华集团旗下昆明大华春雨房地产开发有限公司2.43亿元底价摘得,为大华锦绣山海项目后续用地。这意味着由大华推动的昆明旧城改造项目,又向前推动了一步。
自2017年进入昆明落地大华公园天下以来,大华集团通过签约合作方式,连续拿下西山区春雨路、马街,以及盘龙区长地梗3个昆明城中村改造项目,在昆明握有超3000亩土地储备。
但让人不解的是,在上海依靠城改起家的大华,在昆明的项目销售与口碑却并不理想。以其第一个落地项目大华公园天下为例,其项目2019年12月开盘就已卖到1.35万元/平的均价。时间过去了一年多,在项目签约明通小学的刺激下,其均价目前也就在14000元/平方米左右。而其作为城改项目,配套建设也不见动静。

此城改非彼城改
大华在上海以城改起家,至今发展已经超过了30年。其在浦西、浦东的旧城改造项目,一度被定为上海旧城改造的标杆。2019年在一部中国建筑题材的系列纪录片中,曾专门以“大华:城市更新的先行者”为题,为大华集团专门制作了一集,反映其在上海旧城改造与城市更新中做出的贡献。
在该纪录片中,大华集团负责人特别提到,在上海浦东面积达到3.3平方公里的城市更新项目,大华专门先做了配套商业、市政公园等。最后才围绕这些配套设施修建住宅。配套先行、为居住者提供方便、舒适的居住环境,这也被认为是上海大华城市更新项目能够成功的关键。
而到了昆明情况却起了变化,昆明白沙河片区的大华公园天下项目是大华落地昆明的第一个项目,也是大华擅长打造的城改项目。项目一共7个地块,其中配建包括了商业体、学校、酒店等。而在这个项目中,大华并没有推行自己配套先行的理念,在项目第一、二期就率先推出了住宅项目。
【项目|奇怪！在上海靠城改起家的大华，在昆明的这个项目为何卖不起价？】这显然让本身商业、医疗缺乏的白沙片区更加缺乏吸引力。
既然已经背离了自己在上海起家时,城改配套先行的理念,大华在对于昆明旧城改造究竟有多少诚意,能拿出几分功力就让人怀疑了。
位置有瑕疵户型有不足
除去周边配套不足,自身配套建设有落后外,大华公园天下推出的产品本身也有瑕疵。
其一,是项目容积率高达5.0,较周边竞品高出很多。
而容积率5.0以上的住宅,意味着住户多,生活品质受影响,室内通风、采光、视野等都会受限。
其二、其部分户型设计有缺陷。
比如G1户型建面约146平方米。

其3个卧室虽然朝南,但客厅朝北,采光时间短,还面临西晒,且进深过长。这是一个为看湖景专门设计的户型,但是日常生活不方便,另外低层的日照也很一般了。
其三、项目临近金陵公墓,很多购房者敬而远之。
大华公园天下编号为KCPL2018-5-六号地距离金陵公墓最近,仅数百米,部分住宅可以直接看到公墓陵园。售楼部距公墓步行距离也仅约2公里。

而更加神奇的是,大华公园天下的售楼部与样板间竟然是违建。根据今年3月17日,盘龙区城管局公布3月行政处罚名单显示。

亚德地产处罚（源于盘龙区政府）
其中,大华集团旗下的云南亚德房地产开发有限公司被罚37.7万元。原因是其在未取得相关审批手续的情况下,建成地上3层、地下1层的售楼部1栋,以及地上1层样板间(共2间),最终被罚款。这个项目就是大华公园天下。