双方|预约合同与立约定金( 二 ) 越秀地产|广州|黄埔

依照确认单的约定，若史峰在约定期限内未能与盛禹房地产公司完成付款签约（《上海市商品房出售合同》）手续，作为卖方的盛禹房地产公司有权书面通知史峰解除确认单并没收史峰已付定金，且盛禹房地产公司有权立即将房屋另售第三方无需另行通知史峰。查明的事实显示，盛禹房地产公司于2020年6月25日向史峰发出履约通知，要求史峰于2020年6月30日前至该公司销售中心签订《上海市商品房出售合同》并支付首期房价款，如逾期仍未办理，该公司将依照《定金合同》之第二条约定，没收史峰已付定金并将房屋另售。2020年7月15日，盛禹房地产公司又向史峰发出律师函，确认已收到史峰发出的律师函，并告知史峰其按照定金合同的约定没收定金200,000元，并有权立即将该房屋另售第三方而无需另行通知史峰。因此，双方之间因签署确认单而成立的定金合同关系因史峰违约而已由盛禹房地产公司单方发函予以了解除。现史峰提起本案诉讼，要求返还定金，缺乏依据。本案应当适用定金罚则，且盛禹房地产公司也已依约没收了史峰的定金。一审以因不可归责于双方的事由，导致双方未能就买卖房屋签订《上海市商品房出售合同》为由而对史峰要求盛禹房地产公司将定金200,000元返还的请求予以支持，明显不当，本院予以纠正。
二审法院判决：撤销一审判决，驳回史峰全部诉讼请求。
上海市高级人民法院认为：
本案双方当事人为购买系争房屋而签订的《翡翠华庭(商业单元)确认单》性质上属于预约合同，同时双方为确保签订正式的房屋买卖合同，亦在合同中约定了定金条款，该定金性质上应为立约定金。根据最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据本案查明的事实，双方未能最终签约的主要原因系对房屋层高存在争议，而史峰提交的证据并不能证明盛禹公司的销售人员曾向其陈述系争房屋一层层高为4.8米，相反，史峰签署的确认单明确载明，“买方在签署本单时已对卖方提供的《上海商品房预/出售合同》示范文本中的条款(含附件及补充条款内容)进行全面了解，并确认没有异议。”因此，史峰以系争房屋层高与盛禹公司销售人员先前提供的信息严重不符为由拒绝签署正式的商品房买卖合同，没有事实和法律依据，其行为构成违约，应当按照双方约定承担责任。二审法院认定盛禹公司有权没收史峰已付定金并改判驳回史峰的诉讼请求，具有事实和法律依据。史峰有关签订确认单的目的在于保证双方于约定时间就签订正式房屋买卖合同进行磋商以及其已按约履行了磋商的合同义务的申诉理由，系对立约定金法律性质的错误理解，本院不予采信。

律师分析：
本案买卖双方构成预约合同关系，虽然双方关于订立本合同未能达成一致意见，但也应当要区分不能订立本合同的原因。根据法院庭审调查，系买受人的原因导致最终双方未能订立本合同，那么买受人应当按照约定或者法律规定，承担违约责任。本案的定金属于立约定金，具有担保订立本约合同的性质，除非系不可归责于双方当事人的原因导致双方不能订立本约合同，否则将会按照定金罚则承担相应的违约责任。