张晋元|金地张晋元：做好产业的要诀在于“实”( 二 ) 楼盘|人脸识别

《21世纪》：在产业地产领域，金地是为数不多全链条布局的房企。可否介绍一下，金地的“投孵研管退”全链条是如何运作的？
张晋元：具体而言，金地一直致力于打造一个从产业投资、孵化、加速到园区运营的协同发展模式，希望打造一个完整的产业生态链条，给企业提供全生命周期的服务。
在行业上，金地聚焦于人工智能与生命科学两个产业，因为它们有广阔的发展前景，也涌现了一大批上市公司和独角兽企业。我们也围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资。
除此之外，金地目前还投资了多只全球知名的创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。
正如金地的理念，“核心能力和终极目标是孵化一个产业”，我们聚焦的领域，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等全球产业高地，也布局了多个产业孵化器，同时引进具有专业背景的顶尖人才，负责创新项目的孵化加速。
产业地产是投资回报周期较长的生意模式，但金地坚持把握长线思维。我们大多数的资产都是自持经营，通过引入优质客户、提升运营质量、促进产业聚集等方式，提升园区资产价值。
在整个闭环中的最后一环，金地也针对不同类型园区资产，形成相匹配的资本退出路径，通过不同形式的资产证券化手段实现退出，形成商业模式价值的闭环。
《21世纪》：假如做产业地产是为了通过打通闭环来实现投资回报，这对企业的能力必然提出了更高的要求。你觉得，金地区别于其他企业的地方是什么？是如何考核产业地产公司的？
张晋元：金地看待产业地产与其他公司或许存在一定的区别。在金地，住宅开发与产业地产是完全独立的业务，两者是两个并行的业务单元。我们产业地产公司完全只做产业园区的开发和运营。
因此，金地对产业地产公司的考核也是从这个生意模式的角度。例如，产业园区的投资要满足一定的财务回报，我们会有相应的标准，例如租金收入、招商速度、满租后的租金回报率（NOI）等，以此来衡量每一个园区的经营情况。
要谨记我们“并不是在以地产思维做产业，是在以产业的逻辑做产业”。从这方面来讲，产业地产公司必须要具备丰富的产业资源才能够形成“网络效应”。如果想要把产业做好，它一定是要有规模的，一定是要在中国主要的产业核心城市都拥有研发型、生产型的产业园，才能够更好地为企业服务，帮助企业成长。
因为当企业成长到一定规模的时候，它会有扩产的需求，会要在中国的产业核心城市建研发中心和工厂，如果我们在这些城市都有布局、都有载体，我们就有能力为他们提供相应的服务。因此，规模也是金地考核产业地产公司的重要指标。
截至2021年5月，金地集团的产业园区布局已经初具规模：在全球20余个产业核心城市实现了布局，开发运营产业类项目达33个，运营面积逾400万平方米，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。
（作者：吴抒颖）