恒大|掌财社:恒大房地产陷入4013.5亿元危机华夏幸福|恒大

“战战兢兢，如履薄冰。”谈及当下心境时，华北一位房企人士称。这或许是地产人的普遍处境，2021年，房企并不比去年好过，从超级龙头到迷你企业，陷入资金危机的越来越多，踩在刀刃上行走，变成血色的现实。
最新卷入旋涡中心的，是地产巨头恒大。7月20日，“恒大系”多个上市平台股价下跌，截至收盘中国恒大（03333.HK）当日跌幅10.23%、恒大汽车（00708.HK）跌幅11.18%。
回望这家龙头过往经历，每每危机消息曝出时，市场便会迅速作出反应，此次也不例外。因广发银行宜兴支行向法院申请诉前财产保全、请求冻结恒大相关资产13201万元或查封，业内对其债务风险的担忧再次上升。
今年已有多家房企爆雷，包括仍在旋涡中挣扎的蓝光发展(2.640, 0.02, 0.76%)。更多中小房企，则在轰轰烈烈的时代车轮下，选择寻找买家，退出历史舞台。红星地产被收购、彰泰委身于融创……四处都是合纵连横的身影。
“地产行业正在加速洗牌，明年这种情况会更多，现在只是开始。”有业内人士表示，今年“两集中”拿了高价地的房企，后边日子会比较难受。
暗流涌动的“债务冰山”
从泰禾集团(2.200, 0.01, 0.46%)（000732.SZ）到华夏幸福(5.100, 0.02, 0.39%)（600340.SH），诸多案例均表明，一旦房企陷入实质性债务违约，会引发一连串的“蝴蝶效应”。
以华夏幸福为例，官方数据显示，截至2021年7月19日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。目前，华夏幸福正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
越滚越大的债务雪球，直接拖累了其正常经营活动。今年上半年，华夏幸福房地产开发签约权益口径销售额50.46亿元，同比下降62.67%；产业新城园区业务权益口径销售额43.45亿元，同比下降77.74%。
房企偌大的债务链条，不仅关乎自身生死，各大金融机构、购房群体也被卷入其中，难以“独善其身”。因此，当恒大这种体量的公司，屡次传出利空因素时，敏感脆弱的市场情绪便会瞬间爆发。
此次风波，涉及金额仅1亿多元，但因是银行系统行为，迅速引发连锁反应。
目前，外界对恒大的担忧并未彻底消退，核心依然是债务问题。券商研报称，因不符合“三道红线”相关要求，恒大外部融资渠道受限，债务偿付更多依赖于销售回款，而其在售待售项目多位于三四线城市，回款去化难度相对较大。
从债务规模看，此前恒大管理层表示，6月底前，恒大有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下。最新消息显示，6月底恒大有息负债已降至5700多亿元。有息负债虽在下降，但恒大还有不可忽视的商票问题。
安信证券研报显示，2020年下半年，房地产融资政策明显收紧，多数房企商票余额明显增长。截至2020年末，TOP50房企应付票据规模为4013.5亿元，同比大增33.8%，恒大年末商票余额为2057亿元，占TOP50的51.3%。
多位接受采访的业内人士称，以商票形式拖欠供应商的货款，是部分开发商变相的融资形式。在房企降杠杆大潮中，部分开发商有息负债有所下降，但无息负债增加了，主要原因就是“三道红线”压顶、偿债周期到来。
“若将商票计入刚性债务，TOP50房企商票/刚性债务中位数为0.7%，占比较低，而恒大占比高达22.3%。”安信证券称。
房地产开启淘汰模式
因警报声尚未解除，业内频频传出恒大要卖资产包的消息，交易对象涉及金茂、万科、中海等规模房企。7月13日，针对网传万科、金茂收购恒大项目资产包的消息，恒大集团方面则称，相关消息严重不实。
恒大是否会“断臂求生”，后续仍需观察。值得注意的是，今年来已有多家房企迈向被收购的命运，其中包括红星地产、彰泰集团、SOHO中国等。近期有消息传出，保利和中国平安(58.250, -0.21, -0.36%)正在洽谈相关收购北大资源事宜。