房价|城市越扩张，中心区房价越贵？( 二 ) 武汉|杭州|郑州

所以很多政府不得已开始通过“政府迁址”的方式，带动配套进步，提高协作效率。
比如合肥， 2002年之前政府在庐阳区，后来搬迁到了政务区。比如郑州，一开始在二七纪念塔，后来搬到了金水路紫荆广场，现在则是在郑东新区。
随着政府的迁移，之前所谓的边缘成为了市中心，所谓的市中心，又变成了房价的沉睡地。
但可以确定的是， 2020年以后，人口流入量一般的城市，市中心很难再改变了。
说白了，对于新区来说，能成的已经差不多了，成不了基本要认命了。
然后是三四线城市，分化最严重。
其中一部分在生长期，一部分在成熟期，更多的已经在衰退。
还在生长的三四线城市不多，基本聚集在城市群中，比如长三角的金华、大湾区的惠州等。
成熟期不用多说，处于衰退期的三四线城市最多，基本都聚集在北方。我们看下面一幅人口流量图就可以看到。

这些城市未来发展新中心的能力逐渐疲软，城市面维持在一个高度，艰难行走。
至于人口流出量大的城市，比如鹤岗、双鸭山、七台河等地方，城市面会加速衰败，像迟暮的老人。
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衰败的中心区
我们在厘清了所有城市的发展概念，再重新回到的这个问题的探讨层面：
城市越扩张，中心区房价越贵？
首先，我们要判断这个中心是一层不变的，还是将来会迁移。

现在来看，大多数城市的中心区已经很难改变了。
这是因为高能级城市财大气粗，即使新区发展迅速，中心区也不会衰败，可以通过旧改迭代升级，比如深圳宝中，一批批城中村倒下，一栋栋参天大楼拔地而起，房价达到10万/平米以上。
人们买房，并不是一个水泥壳子，而是背后绑定的资源。
这些城市，城市扩张，但中心区的价值逻辑不变：全城最好的产业集群地、教育资源、医疗资源、商业资源。

在这其中，所有资源都可以复制，但教育和产业资源是很难快速复制的，它需要时间去沉淀。
比如北京海淀区，教育高地，城市虽然还在扩张，但人们为了追求这些资源，还会抢着在这个地方买房，很多刚需即使没有钱买在了郊区，但过几年还会层层向中心区置换，导致中心房价越来越贵。
再比如北京朝阳的国贸、望京，是北京的金融中心和互联网第二中心，每天几十万年轻人在这里上班，周边的房价均是每一轮大涨的起点，因为它有产业上的距离优势。
还有一个比较深刻的例子是杭州。
2011年，杭州最贵的是蓝色钱江， 6万元/㎡，最便宜的是4K/㎡，两者相差15倍。
2015以后周边一系列的新区开始疯狂建立，政府把政策投入都给了周边的新区，产业也在日新月异，这时候中心区房价涨速缓慢，大概7万元/㎡左右，但郊区已经达到1.5-2万/㎡，两者差值4-5倍。
但在2020年从下半年开始，杭州开始分化，龙头板块跳涨，南星桥突破15万/㎡，最便宜的如临平山北、萧山南部，二手房依然在1.5-2万元/㎡左右徘徊，差值再度拉大至10倍左右。
从差值15倍，到4-5倍，再到10倍，这意味着，中心区价值回归，拥有高于新区好几倍投资属性。
背后的逻辑是：
新区到处都在建立，但南星桥中心区的价值未变，资源还在，而且还紧挨着钱塘江，政府也有足够的能力让这个地方保持活力。
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反例
反例也有，只不过屈指可数。

比如我前段时间考察的武汉，光谷所在的东湖高新区将是武汉的未来，近两年的房价涨幅主要集中在这个地方。