签订|最高院裁判：未经抵押权人同意而签订的《商品房买卖合同》是否有效?( 三 ) 商品房

一审法院认为，本案的争议焦点为：何毅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，一审法院认为，何毅的诉讼请求成立，具体理由：
第一，从何毅的身份来看，何毅系商品房消费者。消费者的认定应当着重把握案涉房屋是否为居住需求，经审查，何毅名下无其他用于居住的房屋，故本案何毅符合消费者身份。
第二，从异议是否成立的判断标准看，案外人执行异议之诉中的判断标准不同于执行程序中的判断标准。由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上更为外观化、程序化，一审法院正是据此作出了执行裁定，对何毅的异议予以驳回。但是，案外人执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济程序，其性质是实体权利审查，判断标准不同于执行程序中的判断标准。换言之，异议人在执行程序中的异议被驳回，其在执行异议之诉中的请求并不必然被驳回，否则将导致执行异议之诉这一制度形同虚设。一审法院认为，异议人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据异议人所主张的权利来源和性质、申请执行人债权的来源和性质，以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，进而判定异议人的诉讼请求能否得到支持。
第三，从购房合同签订情况看，一审法院于2016年5月5日查封案涉房屋，何毅于2015年5月11日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于一审法院查封案涉房屋时间，何毅已在一审法院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。
第四，从购房款支付情况看，何毅提交的《收据》载明购房款分两笔支付，2015年5月11日支付334526元，2017年12月5日支付尾款43648元。2015年5月11日支付的334526元仅有今旦房开公司出具的《收据》佐证，何毅陈述系其已故父亲用现金交付。2017年12月5日支付的尾款43648元，系何毅通过支付宝转账支付。一审法院认为，何毅虽未提交334526元的转款凭证等证据，但在案的《支付宝转款电子回单》《收据》，以及当事人陈述，已形成证据链，可以证明何毅的主张。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，一审法院对其已支付购房款的事实予以认定。
综上，何毅的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行丰景华府A7栋1单元11层3号（即1-11-3号）房屋。案件受理费7047.61元，由长城贵州分公司负担。
二审中，何毅提交了两份《贵州省不动产登记查询结果》以及结婚证、出生证作为新证据，欲证明其配偶及未成年子女在安顺市中心两城区名下无住房。经质证，长城贵州分公司、今旦房开公司对新证据的真实性、合法性及关联性予以认可，故本院对新证据予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院依据新证据补充确认事实：何毅及其配偶、未成年子女在安顺市中心两城区名下无其他住房。