分化|2021年上半年“两集中”下 “分化”为土地市场主旋律( 二 ) 华润置地

二线城市土地成交面积为23370万平方米，同比下降15.17%，但土地成交金额同比上涨4.55%，达10751亿元；
三四线城市由于受到“两集中”供地政策影响，土地供求均出现同比下降，土地成交面积为24668万平方米，同比下降24.18%，土地成交金额为6077亿元，同比下降13.13%。
从土地溢价率来看，在土地集中出让过程中，多数重点城市通过房价地价联动的规则变化，设定限地价条款、打击“马甲”房企拿地等对控制溢价率，初步实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
上半年，一线城市土地溢价率下降2.06个百分点至7.61%，二线城市土地溢价率为15.17%，同比上升0.76个百分点，而三四线城市土地溢价率达22.87%，同比上升5.52个百分点，主要是由于进入3月份之后，开发商的“抢地”热情被激发，为了增加优质土储，房企加速在热点城市布局，热点三四线城市的土拍热度持续高位，尤其是长三角城市。
03 企业
强者恒强态势更甚，国企投资积极性更高
强者恒强，TOP10房企拿地销售比达23.9%
自“三道红线”与银行“两道红线”落地以来，企业有息债务增长受限，房企将工作重心移至销售端，“抓销售、促回款”为首要重任，企业投资积极性下降。根据风财讯智库数据统计，2021年上半年，TOP100房企拿地金额/销售金额比重为18.2%，较去年同期下降了6.7个百分点。
图：2020、2021年上半年各阵营企业拿地金额/销售金额变化情况

数据来源：风财讯智库整理
“两集中”下，阵营分化明显，头部房企规模、资金效应放大。2021年上半年，TOP10房企拿地金额/销售金额比重为23.9%，为各阵营投资意愿最高阵营房企，主要是在“三道红线”及“两集中”下，头部房企规模及资金优势，房企拿地积极性更高。
分阵营来看，各阵营拿地积极性均有所下降，其中TOP11-20阵营房企拿地销售比降幅最大。2021年上半年，TOP10房企拿地金额/销售金额比重为23.9%，较去年下降2.1个百分点，降幅最小；TOP11-20阵营房企该比例为18.9%，较去年下降15.9个百分点；TOP21-30阵营房企拿地金额/销售金额比重为19.1%，较去年下降13个百分点，这两个阵营降幅最大，主要由于在“三道红线”下，房企“高杠杆”模式受限。
图：2021年上半年TOP20拿地金额/销售金额比重

数据来源：风财讯智库整理
2021年上半年，top20房企拿地金额达7932.2亿元，同比上涨4.2%，其中万科、招商蛇口、金茂这3家企业增速均超100%。分企业来看，央企和国企背景企业，由于资金实力较强，在土地竞争中占据优势地位，上半年万科、保利发展、招商蛇口和华润置地这4家企业拿地积极，拿地金额排名前四位，其中万科拿地金额达961.6亿元，位居第一。
从拿地销售比来看，上半年，top20企业拿地金额/销售金额比为21.4%，其中招商蛇口、华润置地、绿城等10家企业拿地积极性高于均值。2021年上半年，招商蛇口拿地金额达744.7亿元，拿地销售比为42.1%，在top20企业中拿地最为积极，华润置地先后在广州、杭州、哈尔滨等多个一二线城市创下“新地王”记录，拓储能力可见一斑，拿地金额达675.6亿元，拿地销售比达41%。