“有几家地产公司ROE非常高，但是实际上有大量来自于市场估值的贡献。”通过持有性物业的估值所提高的ROE，在凌克看来很容易存在水分。
凌克表示，在提高ROE方面，金地下了很大功夫，根据每个城市不同的管理规定，做出针对性的开盘周期规定。同时提供公司技术的进步，将很多手工作业，施工进度较慢的方式，通过各种各样工业化建筑方，使公司进度更快。
但从另一个角度而言，更快的资产周转效率，也是金地面对行业利率下行的无奈之举。
事实上，高ROE主要依赖于三方面，盈利能力、运营能力以及偿债能力。最直接提高ROE的方式便是盈利能力的提高，也就是净利率要高。
据观点地产新媒体了解，金地在销售净利率上并不能抗住行业整体下行的趋势。在2018年至2020年，其销售净利率分别为24.06%、24.51%以及18.22%。
值得注意的是，在2018年至2019年，虽然销售净利率没有改变，都是24%左右，但是金地的ROE却有1.4个百分点的提升，从2018年的18.6%提升至2019年的20%。
归根结底是因为金地在资产周转上的提速，能间接反映提速的应该是签约销售金额的大幅增长。在2018年至2019年金地分别实现签约销售金额1623.3亿元、2106亿元，增速达到29.74%。
不过来到2019年至2020年，金地一方面销售净利率大幅走低，销售增速亦有所下降，从2106亿元以15.22%的增速增至2426.6亿元。两项因素结合，导致金地的ROE在2020年有所下降。
对于金地而言，盈利能力的下降是整个行业都要面对的问题，其并不能避免。黄俊灿在股东会上便表示，规模增长上目标能够保持15%左右的增长，但利润率可能会下滑，利润增长会低于规模的增长。
那么显然，随着资产规模的不断增大，金地想要想要保持住高ROE在提高盈利能力的道路被堵上的情况下，唯有加快资产周转效率，表面的结果就是会显著带动销售快速增长。
惠誉于近日发布的报告则从信贷角度分析，随着2019年下半年以来内地房地产市场信贷环境收紧，中国房企可能会寻求提高销售周转率，以作为提供开发资金的重要途径。
该行预计，未来几年信贷环境将持续紧缩。在难以获得外部融资的情况下，房企或会寻求提高周转率来为新项目融资。“周转率是多种因素共同作用的结果，包括产品类型、管理策略和地域集中度等。”
【 地产|半年销售1628亿与利润下滑 金地规模狂奔背后的ROE失衡】换而言之，金地不断快速做大规模，或许仅是房企应对行业形势变化的缩影。

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