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七月，2021年时序过半，振奋人心的庆典过后，生活还要继续。
七月，涉及上半年的数据纷纷出炉，房圈也不例外。
看看这张2021年上半年青岛各区域新建商品住宅价格图，几家欢喜几家愁。
【行政区划|青岛人老四方你已高攀不起】

*青岛最新房价地图
主城壁近郊，近郊壁远郊。三大梯队，差异明显。
有人会惊讶于主城房价的“坚挺”，有人会感叹热门区域的没落。
或许也有人和我一样，会吃惊：
什么时候起，老四方的新房均价竟然也冲破25000元/㎡了？！

*老四方街景
01
“日新月异”的老城区
从行政区划上来说，“四方”这个名词已经在青岛地界上消失了九年。
诞生于上世纪50年代的四方区，是青岛工业的发祥地，后海片区、铁路沿线曾经分布着诸多企业，这里和曾经的沧口一样，既是工业聚集地也是企业职工的居住地。
然而随着城市发展产业调整，老企业或关停或搬迁，留给老四方的，是人们印象中破败的老城形象。

*老四方行政区划图源：百度百科
所以，当2012年行政区划调整的时候，很多人觉得老四方“赚了”。
诚然，成为新市北后的九年里，老四方确实发生了“翻天覆地”的变化。
现代化居住社区、大型商业、地铁……属于一个现代化新城的配置都有了。
欢乐滨海城、滨海新区……属于一个现代化新城的规划都有了。
但，老四方给人们的印象变了吗？除了一个“新都心”和不少品牌房企住区，老四方似乎还是印象中那个破旧的老城。
02
老四方，刚需已高攀不起
如果要用“刚需”“改善”简单粗暴的把青岛主城做个划分。老四方无疑会被绝大数人划入“刚需”的行列。
尽管城市风貌老旧些，但老城自有老城的便利。通达全市的公交线路、相对完善的医疗教育配套、质优价廉的商超和传统市场，或许达不到中产的level，不过对于经济实力不强的刚需层来说，也算是置业的好地方。
但现实往往打脸。
就在卓易数据最新出炉的青岛新建商品住宅成交数据中，老四方在2021年上半年新房成交均价已经达到了25674元/㎡，可谓再创新高。

*数据来源：锐理新媒体、卓易数据
除了人所共知的新都心，在售项目均价基本在3万+以外，南昌路的卓越坊均价3万，四流南路的中海寰宇时代均价3万，宁化路的华能郡府均价2.9万，瑞昌路的湖岛世家2.5万。上半年，老四方地界内，有新建住宅在售的项目中，仅有5个单价不到2.5万/㎡，有90平以下小户型房源在售的更是屈指可数。
以中海观澜庭最小户型最低单价计算，入住老四方最少也要134万。按照首付三成，30年，5.35%的青岛首套房贷款利率来算，家庭（个人）月收入需要达到10500元以上。

这对于一个中产家庭或许不算困难，但换做一个年轻的刚需家庭，或许就没有那么简单了。
03
老城区日益“金贵”
很多人想不通，为什么更适合刚需居住的老四方，一门心思的要做“改善”的生意？或许，这就是作为主城的“魅力”。
有人曾说，老四方是最容易出“地王”的。
2015年，海晶化工地块摘得当年青岛总价地王。
2016年，宜昌路16号摘得当年单价地王，溢价率高达203.88%。

行政区划|青岛人 老四方你已高攀不起

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