地块|上海集中供地平均溢价率低于10%！业内：值得全国“抄作业” 上海|保利

土拍一周31片宅地共揽金773.79亿元，平均溢价低于10％，最高也就近13％，没有‘马甲’乱飞。上海绝对控场王，值得全国抄作业。
6月18日至二十五日，上海完成了第一轮土地集中出让，31处含宅地块（安置房、租赁房尚不计入）总成交额达773亿元，仅次于杭州、北京、南京、广州，位列第五。
总共56块地块中，成交价格最高的是静安区灵石社区地块，最终由保利以105亿元获得。最高溢价地块位于崇明区陈家镇，溢价率12.89％，成交地板价格14418元／㎡，建发以总价6.263亿元竞争，是唯一一块超过10％溢价率的地块。此外，竞争激烈的宝山区美罗家园大型住宅区被18家房地产企业争夺，保利最终获得18.35亿元。

【地块|上海集中供地平均溢价率低于10%！业内：值得全国“抄作业”】参与房企不多，溢价率低
根据中指研究院的数据，在宅地方面，除一块地终止出让外，其余31块宅地均已成交，成交面积191.82万㎡，成交面积393.82万㎡，成交金额773.8亿元，平均溢价率5.46％，整体成交面积19649元／㎡。最终，碧桂园、金地、中建各自斩获3块地块，并列土地宗数第一；首创、光明、大华、保利各自争夺2块地块，其中保利静安大宁地块总金额最高，达到105亿元。
据统计，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城共出让273万平方米，占总量的70％。这与上海提出的十四五加快新城规划建设是一致的。目前，新区建设仍缺乏一定规模（人口、产业）及相关发展设施。增加经营性土地供应一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以促进和完善交通配套建设，加快产业引进。
就地块而言，成交楼面价最高的是杨浦城投标的杨浦定海地块，高达64038元／㎡；普陀万里地块为出让面积最大，面积147870㎡，被优秀＆京东联合体底价投标。崇明陈家镇地块成为唯一一个溢价超过10％的地块，溢价率为12.78％，被建发竞争。
土拍市场真实地反映了开发商对城市的预期，上海平均溢价率较低。在上海土地拍卖政策的多维度、高精度调控下，溢价率、参与房地产企业数量等常规指标已经难以反映市场的真实热度。
目前，上海土地市场的调控主要包括三个维度：一是资金维度，每块土地20％的保证金，严格查处自有资金，将大部分中小房企拦在门外；二是在土地出让条件下，严格规定引进行业和商业运营的要求；第三，为了防止少数房地产企业大幅征地，通过征地扣分机制进行精准调控（崇明征地不扣分）。
在如此高精度、多维度的调控政策下，崇明、松江、青浦等相对远郊的房地产企业仍有7家以上入围，可见房地产企业参与拍卖的积极性不低。所以上海的土地市场看似参与的房地产企业不多，溢价率低，实际上热度被掩盖在多维调控之下，长期来看对市场的稳定运行大有裨益。
稳定地价，让房地产企业还能赚钱？
中指研究院上海分院高级分析师刘喆特别向采访人员提到：很多企业这次是第一次进入上海征地，比如深圳鹏瑞集团、JD.COM；还有房地产企业，比如敏捷，多年不在上海征地，也在这次土地拍卖中强势落户。
上海管理水平高，机会平等，体现公平。上海对中小房企还是比较友好的。
近年来，上海土拍给了不少中小房企入场券，如卓越、大名城、光明地产等近年来在上海土地出让公开市场上收获不多，但这次基本上都有收获。中小型房地产企业在郊区占比较高，在一定程度上也与上海地价有关。另外，房价联动方便房企计算成本；同时也给开发商留下了一定的利润空间，希望开发商能利用好这个利润空间做好产品。